차임 증감청구권(=전월세 상한제=임대료 상한 규정) 관련 Q&A

차임 증감청구권(=전월세 상한제=임대료 상한 규정) 관련 Q&A

 

주택임대차보호법과 관련하여 임대인과 임차인의 다툼은 끊이지 않습니다. 법의 규제 안에서 해결되는 문제도 있지만 상황에 따라 임대인과 임차인의 협의가 필요한 경우도 있고 협의가 잘 이루어지지 않아 다툼 끝에 주택임대차분쟁 조정신청을 하거나 민사 소송을 진행하는 경우도 있습니다.

 

오늘은 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권에 대해 알아 보겠습니다. 차임 등의 증감청구권은 일명 임대차 3 법 중 전월세상한제와 관련이 있는 내용으로 많은 분쟁을 일으키는 것 중 하나입니다.

주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

 

Q. 주택임대차보호법 제7조 2항 (이하_임대료 상한 규정)은 언제 적용되나요?

A. 임대료 상한 규정은 항상 적용되는 것이 아닙니다. 지난 2020년 임대차 3 법이 개정되기 전에도 임대료 상한에 대한 규정이 있었으나 적용하는 것이 쉽지 않았습니다.

 

그 이유는 계약기간이 만료된 후 5%를 초과하여 월세를 인상하려는 임대인의 요구를 임차인이 거절하는 경우 임대인은 계약해지를 한 후 새로운 임차인을 구하면 되기 때문에 임차인 입장에서는 울며 겨자 먹기로 월세를 인상하였습니다.

 

하지만 임대차 3 법 내용 중 계약갱신 요구권이 생기면서 임차인의 월세 인상 요구를 임차인이 거절하더라도 법적으로 2년 더 거주할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 5%를 초과하여 월세를 인상하기가 어려워졌습니다. 

 

이 말씀을 드린 이유는 임대료 상한 규정은 계약기간 도중 월세를 인상하거나 계약갱신요구권을 사용하는 경우에만 적용할 수 있습니다. 다시 말하면 임차인에게 계속 거주할 수 있는 법적 보호가 있는 경우에 적용할 수 있다는 이야기입니다. 그래야 임대차 3 법이 개정되기 전처럼 임대인이 임차인을 쫓아낼 수가 없기 때문입니다.

 

<매수인의 실거주로 인한 계약갱신요구 거절 가능여부>

매수인의 실거주로 인한 계약갱신요구 거절 가능 여부

 

Q. 잠시만요! 계약기간 도중에도 월세를 인상할 수 있다고요?

A. 많은 분들이 오해하시는 것 중 하나입니다. 주택임대차보호법 제7조의 내용을 간단하게 읽어보시면 아시겠지만 계약기간이 만료되어 계약을 갱신하는 경우가 아니더라도 상황에 따라 월세를 인상할 수는 있습니다. 다만, 일반적인 경우는 아니기 때문에 이 문제로 당사자간에 감정이 상하는 경우를 종종 보았습니다.

 

Q. 계약 갱신 시 임대인이 임대료 상한 규정에 따라 5% 월세 인상을 요구하는 경우 무조건 올려주어야 할까요?

A. 임대인의 5% 인상을 무조건 수락해야 하는 것은 아닙니다. 말 그대로 임대료 상한 규정이므로 5% 이내에서 임대인과 협의를 통해 정하면 됩니다. 

 

Q. 임대인과 임차인의 합의로 5%를 초과하여 월세를 인상할 수 있을까요?

A. 가능합니다. 전월세 상한제의 개정으로 무조건 5% 이내에서 합의해야 한다고 알고 계시지만 임차인의 동의하에 5%를 초과하여 인상할 수도 있습니다.

 

문제는 5%를 초과하는 부분에 대해 어떤 임차인이 동의하겠냐고 생각하실 수 있습니다. 이런 경우 주택임대차조정위원회를 통해 주변시세를 비교하여 5%를 초과하는 것이 합당하다는 조정 결과를 받아 임차인과 협의하시는 게 좋습니다.

 

<주택임대차 분쟁조정 신청방법>

주택임대차 분쟁조정 신청 방법

 

Q. 차임 증감청구권이라 하면 감액청구도 가능한가요?

A. 임대인이 임차인에게 증액을 청구하듯이 임차인 또한 임대인에게 감액을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 임차인은 부동산 계약에 있어서 비교적 약자이므로 감액을 청구하는 경우가 많지는 않습니다. 여전히 임대차 보호법이 생기기 전처럼 감히 임대인 심기를 건드렸다간 쫓겨날 수도 있다고 생각하는 심리도 작용하는 것 같습니다.

 

하지만 임차인도 감액을 청구 할 수 있고 어느 임대인도 감액 청구를 반갑게 생각하는 경우는 없기 때문에 이 또한 주택임대차분쟁위원회의 조정 결과를 인용하여 협의하는 것이 좋습니다.

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임대차 3 법이 시행 된지 어느덧 3년이 지났고 금리인상과 맞물려 아파트 가격이 어느정도 안정었다는 기사를 종종 볼 수 있습니다. 현 정부는 애초에 임대차 3법에 대해 부정적이었기 때문에 임대차 3법 폐지와 관련된 이야기가 있지만 전월세상한제를 어떻게 손 볼 것인지 앞으로 지켜봐야 할 부분입니다. 

 

<임대차보호법 월차임 증감액 계산방법 알아보기>

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