선분양, 후분양 장점과 단점

선분양, 후분양 장점과 단점

선분양-후분양-장점-단점

 

최근 들어 민간분양, 공공분양 할 것 없이 부실공사와 관련된 소식을 자주 접하곤 합니다. 꼭 그런 건 아니겠지만 건설사의 부실공사는 분양제도와 연관이 있다고도 볼 수 있습니다.

 

현재 우리나라는 아파트를 분양하는 경우 대부분 선분양을 진행하는데, 선분양과 후분양의 장단점을 알아보고 선분양과 부실공사가 어떤 연관이 있는지 알아보겠습니다.

 

<목차>

선분양 이란

선분양 장점, 단점

후분양이란

후분양 장점, 단점

 

선분양 이란?

선분양은 시공 초기단계에 분양을 진행한 후 입주예정자가 납부한 금액을 건축자금으로 하여 건물을 짓는 방식입니다. 현재 우리나라에서 주로 사용하는 방식이며 보통 토지확보 및 지하착굴 단계에서 분양합니다. 

 

건설사 입장에서는 사업초기에 자금을 확보할 수 있기 때문에 1군 건설사가 아니더라도 사업에 참여할 수 있는 기회가 많아 주택을 빠르게 공급할 수 있습니다. 

 

선분양의 장점

분양가를 공사초기에 결정하므로 입주 시 주택 가격 상승에 대한 부담이 적습니다. 또한 분양자가 대출을 받든 안 받든 건설사 입장에서는 타인의 자본을 이용하는 것이기도 하고 인건비 및 자재원가는 계속 상승하므로 공사초기에 결정되는 분양가는 후분양에 비해 저렴합니다. 

 

분양 시기와 입주시기의 기간이 약 3년 정도 걸리므로 분양시 계약금 납부 후 중도금 대출을 이용하는 분양자 입장에서는 초기자금에 대한 부담이 적고 부동산 잔금을 마련할 수 있는 기간을 확보할 수 있습니다.

 

시공 전 분양을 하기 때문에 분양자 개개인의 취향에 따라 확장 및 옵션 등 사전 선택이 가능합니다.

 

선분양의 단점

분양자가 구매하고자 하는 본인의 주택이 아닌 모델하우스를 보고 구매 의사를 결정해야 하므로 시공 단계에서 구조가 변경되거나 원자재 등급하락 등 실제 주택과의 차이가 발생할 수도 있습니다. 

 

입주 예정자는 건물이 지어지기 전 시공사를 믿고 분양대금을 지급하기 때문에 만약 시공사가 파산하거나 시공이 지연되는 경우 심각한 피해를 볼 수도 있습니다.

 

건설사는 이미 분양가를 측정하여 착공하였으나 인건비 및 자재비 상승으로 인한 손해는 건설사가 감수해야 하므로 자재 등급을 낮추거나 인건비 절감을 위해 하자발생 및 부실시공이 이루어질 수도 있습니다. 선분양으로 인해 부실공사가 일어나는 것은 바로 이 때문입니다.

 

후분양이란?

후분양은 약 60% 이상 공사가 진행된 후 분양을 진행하는 방식입니다. 건설사 입장에서는 건물이 절반이상 지어질 때까지의 자금을 사전에 확보해야 하므로 대기업이 아니고서야 쉽게 사업을 시작하기가 어렵습니다. 이러한 방식으로 인해 주택 공급량이 줄어들 수도 있습니다.

 

후분양의 장점

주택이 어느 정도 지어 진 후 분양을 하므로 모델하우스가 아닌 실제 주택을 직접 보고 결정할 수 있습니다. 또한 공사 지연 이나 건설사의 파산으로 인한 피해를 방지할 수 있습니다.

 

분양시기와 입주시기가 비슷하므로 주택가격상승으로 인한 분양권 투기를 차단하여 실 입주자들에게 공급될 기회가 많아집니다.

 

후분양의 단점

공사가 어느정도 진행 된 후 분양가를 정하므로 인건비 및 자재원가 상승에 대한 부담이 분양가에 포함됩니다.

 

뿐만 아니라 토지가격이나 주변 아파트 시세가 오르면 분양가격도 동시에 상승하므로 선분양에 비해 상대적으로 높은 비용을 납부해야 합니다.

 

또한 현재 시행 중인 선분양에 비하면 분양시기와 입주시기의 큰 차이가 없으므로 분양자가 자금을 확보하는 데에 있어서 어려움이 생길 수 있습니다.

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선분양으로 인해 부실공사가 발생했을 거라는 추측은 가능하지만 선분양과 후분양은 분명 장, 단점이 있습니다.

 

최근 부실시공에 대한 걱정으로 선분양보다는 후분양에 대한 이야기도 나오고는 있지만 이미 선분양이 익숙해진 주택시장에서 후분양에 대한 단점을 어떻게 받아들이느냐가 관건일 듯합니다.