주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔 구분하는 방법

주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔 구분하는 방법

 

오피스텔이 크게 주거용과 상업용으로 나뉜다는 건 누구나 알고 계실겁니다. 다만, 어떠한 기준으로 나뉘는지 궁금해 하시는 분들이 많은 것 같아 한 번 알아 보도록 하겠습니다.

 

먼저 주거용과 상업용을 구분하는 가장 큰 이유는 세금 문제 일겁니다. 

 

오피스텔은 기본적으로 건축법에 의해 지어진 업무시설입니다. 따라서 주거용 오피스텔이든 상업용 오피스텔이든 취득시 4.6%의 취득세를 납부해야 하며 건축물대장에는 보통 '오피스텔' 혹은 '업무시설'로 표기 되어 있습니다. 

 

오피스텔은 부가세가 면제되는 토지 및 주거용 부동산과는 달리 구입시 10%의 부가세를 납부해야 합니다. 다만, 오피스텔을 상업적인 목적으로 사용하는 경우 사업자등록을 하게 되면 부가세를 환급받을 수 있습니다. 

 

반면 주거 목적인 오피스텔은 주택수에 포함되는 경우가 많아 양도소득세를 납부하는 경우에도 다주택자로 보며 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔인 경우에는 취득세 납부시에도 주택수에 포함되어 중과가 됩니다. 또한 6월 1일 기준으로 재산세와 종부세의 대상이 되기도 합니다.

 

따라서, 주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔을 구분하는 것은 상당히 중요하다고 볼 수 있는데, 건축물의 용도라는게 어떻게 사용하느냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다. 

 

다시말해, 전입신고를 하면 주거용이고 사업자등록을 하면 상업용입니다.

 

간혹 오피스텔 임대인이 임차인의 전입신고를 하지 못하는 조건으로 계약을 하는 이유가 바로 이것 때문입니다. 임차인의 전입신고로 인해 국세청에서 주거용 오피스텔이라고 판단한다면 오피스텔 구입시 납부한 부가세를 받지 못하거나 이미 받았다면 추징대상이 될 수도 있고 또한 주택수에 포함 된다면 세금이 높아지는 이유도 있겠죠.

 

말씀드렸듯이 오피스텔은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장에는 기본적으로 업무시설로 표기되며 주거용으로 사용한다고 해서 건축물대장의 용도가 주거용으로 바뀌지는 않습니다.

 

물론 임대인 혹은 임차인이 용도변경을 한다면 조건에 따라 변경이 가능할지도 모르겠지만 세법적으로 비교적 유리하다고 볼 수 있는 상업용 오피스텔을 굳이 주거용으로 변경하려는 임대인은 없을것이고, 임차인 또한 상업용으로 사용한다면 사업자등록을 위해 불가피하게 용도를 변경하는 경우는 있을지 몰라도 주거용으로 사용하기 위해 용도변경을 하려는 임차인은 아마 없을 겁니다.

 

그래서인지 몰라도 아직까지 주거용으로 표기 된 오피스텔 건축물대장을 본적이 없습니다. 전입신고 및 사업자등록 여부를 확인하는 방법을 제외하면 이것을 주거용으로 사용하는지 상업용으로 사용하는지 지자체에서 일일이 확인하기도 어렵고 확인이 되었다고 해서 세입자가 바뀔 때마다 매번 건축물대장상 용도를 바꾸는 것은 상당히 번거로울 수 있습니다.

 

 

결국 주거용인지 상업용인지 판단하는 것은 건축물대장의 용도보다는 실제 사용 여부에 따라 다르다고 보는게 맞는데,

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일반적인 오피스텔의 용도 판단 요소는 다음과 같은 것들이 있습니다.

1. 전입신고 및 사업자등록 여부
2. 미성년 자녀와 함께 오피스텔에 거주하는 경우
3. 전기, 수도, 가스 등의 공과금 내역
4. 구독 중인 신문 및 잡지 등의 실체적 관련성

 

이상 주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔 구분하는 방법을 알아보았습니다.