앞서 다가구주택과 다세대주택을 구분하는 방법을 알아보았습니다.
만약 본인이 계약하려는 집이 다가구주택이라는 것을 알았다면 어떤점을 주의해야 할지 알아보도록 하겠습니다.
1. 등기부등본을 잘 확인하셔야 합니다.
물론 다세대주택이든 다가구주택이든 등기부등본은 잘 확인해야 하겠지만 다가구주택은 특히 더 중요합니다.
다세대주택은 공동주택으로서 등기부등본을 열람하면 집합건물이라고 나옵니다. 다세대주택, 아파트, 오피스텔은 각각의 호별 소유자가 토지를 지분형태로 나누어 갖는데, 이런 경우를 집합건물이라고 하여 등기부등본을 열람하면 건물과 토지지분이 함께 표시 됩니다.
즉, 등기부등본을 한번만 열람하면 토지와 건물의 소유를 모두 확인할 수 있습니다.
하지만 다가구주택은 집합건물이 아니기 때문에 토지와 건물의 등기부등본을 따로 열람해야 합니다.
대부분의 경우에는 토지소유자와 건물소유자가 일치하기 때문에 중개사무소에서도 건물에 관한 등기부등본만 보여주는 경우도 많습니다. 그러나 사고는 예기치 못한곳에서 발생하기 마련입니다.
안전한 부동산계약을 하기 위해서는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 모두 확인해보아야 합니다.
토지소유자와 건물소유자가 일치하는지, 건물등기부에는 없던 권리가 토지등기부에 표기되어 있지 않은지 꼭 확인 해보시길 바랍니다.
2. 시세확인을 정확하게 하셔야 합니다.
이 또한 다세대주택도 마찬가지일 수 있지만 첫번째, 등기부등본을 확인하는 것과 연장선이라고 보시면 됩니다. 앞서 말씀드린 집합건물은 토지와 건물이 함께 기록되어 있기 때문에 가치 평가를 할 때 토지와 건물이 함께 평가 됩니다. 하지만 다가구주택은 토지와 건물이 따로 관리되기 때문에 가치평가도 따로 하는 경우가 있습니다.
대부분의 다가구주택이 토지소유자와 건물소유자가 일치 하기 때문에 은행에서 대출을 해주거나 법원에서 경매를 진행할 때도 토지와 건물을 함께 평가하지만 간혹 토지와 건물을 따로 평가 하는 경우도 있습니다.
즉, 건물에만 근저당이 잡혀있거나 토지만 경매가 진행되는 경우도 있습니다.
토지와 건물의 소유자가 다르거나 토지 혹은 건물에만 근저당이 설정되어 있는 경우 토지와 건물의 시세를 각각 구분하여 확인하는 것이 좋습니다.
3. 임대인의 세금체납여부를 확인해야 합니다.
전세사기로 고통받는 임차인들의 주거복지 안정화를 위해 임대인의 동의 없이 임대인의 세금체납여부를 확인 할 수 있게 됩니다.
이것을 굳이 왜 해야 하는지 모르시는 분들이 계시는데, 임대인의 세금체납여부를 확인하는 것은 등기부등본을 확인하는 것과 같습니다.
등기부등본을 확인하는 이유중 하나는 근저당을 비롯한 제한물권을 확인하고 경매가 진행될 여지가 있는 부동산인지 확인하는 것입니다. 등기부등본에 근저당권이 있으면 경매가 진행될 여지가 있지만 임대인이 세금을 체납하면 공매가 진행될 수 있습니다.
경매와 공매는 차이점이 분명 있지만 임차인 입장에서 보증금 날아가는 것은 똑같습니다.
따라서 공매로 인해 피해보는 임차인들을 보호하기 위해 만든 법안이므로 계약전 세금체납여부를 꼭 확인 하시기바랍니다.
4. 건축물대장에 주택이 아닌 대피실, 창고 등으로 표기되어 있지 않은지 확인해야 합니다.
다가구주택은 층별로 용도가 다른 경우가 있습니다.
과거에는 대피실 혹은 창고로 사용하던 곳을 개조하여 주택으로 사용하고 이를 구청에 신고하지 않아 건축물대장상 용도에는 여전히 대피실 혹은 창고로 표기 되어 있는 곳이 많습니다. 이런경우 거주하는 것은 문제가 없을지 몰라도 각종 은행에서 취급하는 전세대출이 미승인 될 수 있습니다.
따라서 건축물대장의 용도를 꼭 확인하셔야 합니다.
5. 주택에 이미 거주중인 임차인들의 계약기간과 보증금을 알아야 합니다.
아파트, 오피스텔, 다세대주택과 같은 공동주택은 각 호 별로 소유자가 다릅니다.
가끔 "제가 살고있는 오피스텔은 101호, 102호 ,103호 소유자가 같던데요?" 라고 하시는 분이 계신데 한 분이 101호 102호 103호를 모두 매수하였을 뿐 각 호실은 모두 별개의 물건입니다.
즉, 101호 102호 103호 모두 각각의 등기부등본을 가지기 때문에 소유자가 같더라도 101호 임차인과 102호 임차인은 아무런 관련이 없습니다.
하지만 다가구주택은 다릅니다. 101호 102호 103호 관계 없이 한 건물에 한장의 등기부등본과 한 토지에 한장의 등기부등본이 있습니다.
따라서 다가구주택이 경매가 진행되면 101호 임차인, 102호 임차인, 103호 임차인 모두가 한 건물에서 나오는 낙찰금을 나누어야 합니다. 우선변제금은 대항력 및 확정일자 순으로 받기 때문에 이미 거주중인 임차인들이 선순위일 가능성이 아주 높습니다.
따라서 다가구주택에 임대차계약을 하실 때는 이미 거주중인 임차인들의 계약기간과 보증금을 꼭 알아야 합니다.
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