빌라왕 건축왕 등 전세사기에 대한 위험성이 두각 되면서 전세보증금 반환보증을 가입하려는 임차인들이 더 많아 진 것 같습니다.
전세보증금 반환보증은 전세계약이 종료 되었지만 전세보증금을 돌려 받지 못하는 세입자에게 임대인을 대신하여 보증금을 돌려주고 보증기관이 임대인에게 보증금을 청구하는 제도입니다. 전세보증금 반환보증은 흔히 전세보증보험, 전세금반환보증보험이라고도 불리는데 불확실한 미래의 사고를 전제로 하는 것이지만 임대차보증금은 아무래도 재산의 많은 비중을 차지하다 보니 가입하고자 하는 분들이 많습니다.
다만, 임대차 계약을 하기 전에 들어가려는 주택이 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 주택인지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 따라서 전세보증금 반환보증이 불가능한 경우를 몇가지 살펴 보겠습니다. 전세금반환보증보험은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에서 취급하며 각 기관에 따라 이율이나 상품 세부내용이 조금씩 차이가 있습니다.
첫번째, 단기 계약은 불가능합니다.
「주택임대차보호법」 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
주택임대차보호법 제4조 1항에 '2년 미만의 임대차 계약은 2년으로 본다'는 조항 때문에 대부분 임대차계약을 2년으로 진행해야 한다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 임대차 계약은 반드시 2년이 아니어도 되고 1년 미만의 단기 계약이라도 임대차보호법을 적용받습니다. 하지만 전세보증금 반환보증은 1년 이상의 임대차 계약을 한 경우에만 가능하고 계약기간의 1/2이 경과 되지 않은 상태에서 가입 가능합니다. 따라서 1년 미만의 단기 계약이라면 전세보증금 반환보증보험에 가입 할 수 없습니다.
두번째, 묵시적 갱신이면 안됩니다.
<묵시적갱신이란?>
「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
계약기간이 만료 된 후 임대인과 임차인이 계약기간 연장에 대한 협의를 하게 됩니다. 간단하게 말해서 임대인과 임차인이 아무런 협의 없이 계약기간이 지나게 되면 묵시적갱신상태라고 볼 수 있습니다. 하지만 계약의 조건이나 기한 등의 변동 사항에 대해 협의를 하였다면 계약서 작성 여부와 관계 없이 합의에 의한 갱신이라고 볼 수 있으므로 묵시적갱신이 아닙니다.
묵시적갱신 상태라면 임차인은 언제든지 임대차계약 해지를 통고할 수 있으므로 보증기관 입장에서 중도해지는 손실이 클 수 밖에 없습니다. 따라서 묵시적갱신 상태라면 전세보증금 반환보증에 가입 할 수 없습니다.
세번째, 직거래는 안됩니다.
임차인이 전세보증금을 돌려받지 못했을 경우 보증기관에서 보증금을 대신 지급해 주려면 어느정도의 시세파악은 필요합니다.
아파트나 오피스텔 세대수가 많은 다세대 주택 등은 시세를 파악하기 쉽지만 세대수가 적은 나홀로 아파트나 다세대주택, 다가구주택 등은 시세를 파악하기가 쉽지 않습니다. 또한 임대인과 임차인의 담합으로 보증기관의 반환보증금을 가로챌 것을 대비하여 반드시 중개사무소에서 계약한 계약서여야 하고 공인중개사의 날인이 있어야만 합니다. 따라서 임대인과 임차인이 만나 직거래를 한 경우에는 전세보증금 반환보증에 가입 하실 수 없습니다.
이상 전세보증금 반환보증을 가입하기에 앞서 임차인분들이 주로 놓치는 부분을 몇개 골라보았습니다. 혹여나 전세보증금 반환보증 가입을 계획하고 계신다면 임대차계약을 진행하기 전에 꼭 한번 확인 해 보시길 바랍니다.
HUG(주택도시보증공사)
상품개요 | 상품개요 < 전세보증금반환보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사 (khug.or.kr)
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
전세보증금반환보증 전세보증금 반환보증 신청 방법 1.지사 또는 위탁은행 방문신청2.모바일 신청 - 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증 - 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보
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HF(한국주택금융공사)
전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 주택보증 | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)
전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 주택보증 | 한국주택금융공사
임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 상품 보증이용절차공사 별도 방문
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SGI서울보증
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