부동산 거래(주택 구입)시 공동명의 장단점

주택을 매수 하기 전 부동산 명의를 단독명의로 해야 할지 공동명의로 해야 할지 고민하는 분들이 꽤 많습니다. 과거에 비해 부부평등의 가치관이 고착화 되어 가면서 특히 신혼부부들이 공동명의에 대한 문의를 많이 하십니다. 

 

단독명의와 공동명의는 가장 기본적으로 세금에 대한 차이가 발생합니다. 또한 부동산 거래와 관련하여 발생하는 부수적인 차이에 대해 알아 보겠습니다.

 

먼저 주택과 관련 된 세금은 다음과 같습니다.

 

취득시 : 취득세

보유시 : 재산세, 종합부동산세 (이하 종부세)

처분시 : 양도세

임대시 : 임대소득세

 

큰 맥락으로 보면 지방세인 취득세와 재산세는 단독명의와 공동명의의 차이가 없고, 국세인 종부세와 양도세는 단독명의인지 공동명의인지에 따라 차이가 발생합니다.

 

차이가 발생하는 이유는 종부세와 양도세는 인별과세이기 때문인데 누진세율을 적용하는 종부세와 양도세를 인별로 나누면 세율이 낮아지므로 절세가 가능합니다. 

2023 양도소득세율

2023 종합부동산세율

 

간단하게 국세는 대한민국 국민이 어디에 살든 국세청이 관할하기 때문에 인별과세가 가능한 것이고 지방세는 납세자가 사는 지역 혹은 물건지의 주소에 따라 과세관청인 시군구가 달라지기 때문에 인별과세를 할 수 없다고 생각하면 편합니다. 

 

1. 양도소득세

양도세는 부동산을 처분하는 경우 과세하는 세금으로 누진세율을 적용하기 때문에 공동명의로 부동산을 소유한 후 양도 하게 되면 과세표준이 낮아지므로 낮은 세율을 적용받고 부부가 각각 연 250만원 한도로 기본공제를 받을 수 있습니다.

 

2. 종부세

종부세는 부동산을 보유하는 경우 과세하는 세금으로 양도소득세와 마찬가지로 누진세율이기 때문에 공동명의인 경우 과세표준이 낮아지므로 낮은 세율을 적용받습니다. 또한 1세대 1주택인 경우 공시가격 12억원 초과분 부터 과세가 되는데 부부공동명의로 소유하는 경우 인당 9억원씩 기본공제가 가능하므로 공시가격 18억원 미만은 과세하지 않습니다.

 

3. 임대소득세와 건강보험료

소유한 주택을 직접거주 하지 않고 임대를 하는 경우 임대소득세를 납부하게 되는데 임대소득세 또한 국세이므로 공동소유로 소득을 분산시키면 낮은 세율을 적용 받습니다. 하지만 부부 중 한 명만 소득활동을 하는 경우 다른 한 명은 건강보험 상 피부양자인데 임대소득세가 발생하게 되면 피부양자 자격 박탈로 인해 건강보험료를 추가로 납부해야 할 수도 있습니다.

 

4. 담보대출

혼인신고가 되어있거나 혼인예정인 경우에는 부부공동명의로 주택구입시 부부합산 소득을 기준으로 대출승인을 하는 경우가 많은데, 사정상 혼인상태가 아니라면 각자의 소득을 기준으로 평가하기 때문에 대출가능금액이 적어지는 경우도 있으니 참고바랍니다.

5. 부동산 거래

부동산을 처분하는 경우에는 지분권자 전원의 동의가 필요하고 임대를 하기 위해서는 과반수의 동의가 필요합니다. 즉, 부부공동명의로 주택을 소유한 경우 부동산을 매도하거나 임대하려고 할 때마다 부부가 함께 이동하거나 한 분의 인감증명서 및 위임장을 다른 한 분이 항상 첨부해야 합니다. 

 

6. 증여세

부부공동명의로 주택 구입시 부부 중 한 분이 소득이 없다면 증여로 추정될 수 있습니다. 물론 증여세는 부부인 경우 10년간 6억원 까지 공제가 되므로 크게 신경쓰지 않는 경우가 많지만 증여 이력이 있거나 10억원이 넘는 고가 주택을 구입하는 경우에는 꼭 확인 하시길 바랍니다.

 

참고로 공동명의로 주택을 구입하는 경우 취득세 혜택은 없고 양도세 혜택이 크다고 생각해서 단독명의로 구입 후 공동명의로 지분명의이전을 하려는 분들도 계십니다. 하지만 명의 이전하는 경우 취득세를 재납부 해야 하고 이 또한 증여로 추정될 수 있기 때문에 신중히 고민해 보셔야 합니다.

 

주택 구입시 공동명의를 하게 되면 장점도 있지만 단점도 있습니다. 주택 구입하기 전에 미리 장단점을 정확하게 확인 하시고 결정 하시길 바랍니다~