상가임대차계약 종료시 권리금 여부에 따른 원상회복의무

주택이든 상가든 임차인은 임대차계약 종료시 시설물에 대한 원상회복의무를 가집니다. 알고 계시는 분들도 많겠지만 이로 인한 다툼이 생각보다 많이 일어 납니다.

 

지난번 필요비와 유익비의 비용상환청구권과 관련하여 주택의 원상회복의무에 대한 내용을 언급했는데요. 오늘은 상가의 원상회복에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

필요비, 유익비 비용상환청구권이 있어도 쓰지 못하는 이유

 

상가 임대차에서 원상회복에 대한 기준을 말하려면 크게 세가지 판례를 확인해야 합니다.

 

1. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035

<요약>

종전 임차인이 운영하던 점포를 새로운 임차인이 내부시설을 개조, 단장 하였다면 임차인에게 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 본인이 계약할 당시의 상태로만 원상회복하여 반환하면 되는 것이지 종전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복 할 의무가 있다고 할 수 없다.

 

2. 대법원 2019. 8. 30. 선고2017다26814

<요약>

종전 임차인이 운영하던 커피전문점을 새로운 임차인이 인수하였고, 임대차 계약이 종료 된 후 임차인이 시설물에 대한 원상회복을 하지 않자 임대인이 반환보증금에서 종전 임차인이 설치한 시설물의 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서상 임차인의 원상회복의무를 정하고 있고 임차인의 커피전문점 운영을 위한 시설들이 임대인입장에서는 커피전문점 이외의 용도로 사용하기 어려운 시설이라는 점 등을 감안하여 보증금에서 시설물 철거비용을 공제해야 한다.

 

3. 서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고2016가소7061507

<요약>

종전 임차인이 칸막이를 설치하여 운영하던 마사지샵을 현 임차인이 권리금을 지급하고 마사지 영업을 승계하면서 계약서 작성시 칸막이 철거에 대한 원상회복 규정을 둔 사안에서 임차인은 전 임차인으로 부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고 그 비품과 시설을 이용하여 영업하였다면 철거의무까지도 승계하는 것으로 봐야 한다는 이유로 종전 임차인의 시설까지 원상회복해야 한다.

위 세 판례의 포인트를 집어 종합해보면

• 임대인과 임차인이 원상회복에 대한 별도의 약정이 없다면 종전 임차인의 시설까지 원상회복 하지 않아도 된다.
• 종전 임차인의 영업에 대한 권리 및 의무를 포괄적으로 양수 하였다면 종전 임차인의 시설까지 원상회복 하여야 한다.

라고 볼 수 있습니다. 

 

 

다만 문제가 되는 부분은 세번째 판례에서 임차인이 권리금을 지급함으로서 종전 임차인의 영업에 대한 권리 및 의무를 포괄적으로 승계했다고 보고 종전임차인의 원상회복의무 또한 권리금을 지급한 새로운 임차인에게 승계되어야 한다고 볼 수 있습니다.

 

첫번째와 두번째 판례와는 다르게 권리금이란 단어가 등장하면서 권리금의 지급 여부가 종전 임차인의 시설까지 철거해야 하는지를 결정 짓는다고 해석하는 분들도 많습니다.

 

반면 세번째 판례에서 권리금을 지급한 것은 사실이나 계약서 상 종전 임차인이 설치한 칸막이를 철거하겠다는 원상회복 규정이 있었기에 이러한 판결이 나왔다고 해석하는 분들도 있습니다.

 

다시말해, 권리금을 지급하는 것은 영업에 대한 부분을 양수하기 위함이지 종전 임차인의 원상회복의무까지 승계하려는 비용이 아니라서 권리금의 지급 여부보다는 원상회복에 대한 약정이 중요하다고 보는 겁니다.

 

물론 원상회복에 대한 약정 없이 권리금만 주고 받은 사안을 다룬 판례가 나온다면 더 확실해 지겠지만 원상회복과 관련하여 임대인과 임차인의 다툼을 피하고 싶다면

 

권리금 여부를 떠나 계약당시 원상회복에 대한 범위를 확실하게 정해두는 것이 가장 좋습니다.  

 

 

.