지난 포스팅에서 개정 된 소액보증금의 범위와 최우선변제금액을 말씀드리면서
어느 시기의 범위를 적용 시켜야 하는지 기준점에 대한 이야기를 잠깐 언급했습니다.
많은 분들이 계약당시를 기준으로 알고 계시거나
경매개시일 기준으로 적용한다고 잘못 알고 계신는 분들이 많습니다.
아쉽게도 둘다 아닙니다.
심지어 공인중개사 분들도 모르는 경우가 종종 있기 때문에
알고 계시면 도움이 될 겁니다.
소액보증금의 범위와 최우선변제금액을 결정하는 시기는
앞서 말씀 드렸지만
물권 설정일이 기준입니다.
예를 들어보겠습니다.
홍길동, 서울 강서구 보증금 1억
1. A은행 근저당권 설정일 15년 3월 2일
2. 임대차 계약일 20년 5월 10일
3. 경매개시결정 등기일 23년 4월 8일
이런 경우 홍길동씨는 소액임차인일까요?
소액임차인이 맞다면 최우선 변제액을 얼마까지 받을 수 있을까요?
임대차 계약일이 20년 5월 10일 이니까
1억1000만원 이하 소액임차인에 해당 되고 3700만원 까지 최우선 변제를 받을 수 있을까요??
아니면 경매개시결정 등기가 23년 4월 8일에 설정된다고 가정 했을 경우
23년 2월 14일에 개정된 내용을 적용하여
1억6500만원 이하 소액임차인에 해당 되고 5500만원 까지 최우선 변제를 받을 수 있을까요??
정답을 알려 드렸으니 잘 확인 해 보시면 알 수 있을 겁니다.
물권 설정일이 기준이라고 말씀드렸고
물권에는 여러가지가 있지만 가장 많이 볼 수 있는게 근저당권 입니다.
A은행 근저당권 설정일이 15년 3월 2일 이기 때문에
소액임차보증금 범위 표에서 2014.01.01 이후를 적용해야 합니다.
서울특별시 소액임차인이려면 보증금이 9500만원 이하여야 하는데
홍길동씨는 보증금이 1억이므로 소액임차인이라 할 수 없습니다.
만약 홍길동씨가 보증금 9000만원으로 살고 있다면
소액임차인에 해당되지면 최우선 변제금액은 3200만원까지 받을 수 있습니다.
즉, 여러분이 계약을 언제 했든지 간에
근저당권이 오래 전에 설정 되어 있었다면
소액임차인이 아닐 수도 있다는 이야기 입니다.
조금 의아하실 수도 있는데 근저당권을 설정한 A은행 입장을 생각해 보면 이해가 가실겁니다.
주택임대차보호법에서
임차인이 다른담보물권자(A은행 근저당권)보다 우선하여 배당(최우선 변제)받을 수 있도록 하고 있으므로
A은행에서는 주택을 담보로 대출을 해주는 경우
경매, 공매가 진행 되는 것을 대비하여
최우선변제액 만큼을 제외 하고 대출을 진행합니다.
15년 3월 2일 A은행은
혹여나 경매가 진행 될 것을 대비하여
최우선 변제금액 3200만원을 제외 하고 대출을 해주었는데
추후에 법안이 바뀌고 새로 들어온 세입자가
최우선 변제금액으로 5500만원을 A은행보다 먼저 가져간다면
A은행 입장에서는 손해가 발생하게 됩니다.
따라서 소액임차보증금의 범위와 최우선 변제액은 물권 설정일 기준으로 적용하시면 됩니다.
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