임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

얼마 전 지인 분께서 임차인과 재계약을 하기로 했다면서

본인이 특약사항을 적어 와 확인 해달라고 부탁하셨습니다.

 

대략적인 내용은 이렇습니다.

 

계약기간은 OO년 OO월 OO일까지로 하고 계약기간 중 자녀의 혼인으로 인해 입주하게 되는 경우 임차인은 집을 비워주기로 한다. 단, 중개수수료, 이사비는 요구하지 않는다.

 

원래 이 분은 재계약을 진행 하면서

이 특약사항을 기존계약서에 추가 기재 해야 하는지

아니면

계약서를 다시 작성해야 하는지를 물어 보셨습니다.

 

가장 좋은 방법은

재계약임을 명시 하면서

특약을 추가한 계약서를 새로 작성하는게

가장 좋겠죠.

 

근데 저는 어떻게 진행하시든 크게 상관 없다고 했습니다.

 

이유는 무엇일까요??

 

특약내용을 보시면

재계약을 진행 하되 임대인이 필요하게 되면 집을 비워야 한다고 되어있습니다.

심지어 이사비용과 중개보수까지 임차인이 써가면서 말이죠. 

 

굳이 말씀 안드려도 임차인에게 불리해 보이지 않나요?

 

「주택임대차보호법」 제10조[강행규정]
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

주택임대차보호법에는 당사자 간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고,

주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 되어있습니다.

 

다시 말해, 굳이 효력이 없는 특약사항을

애써 다시 작성할 필요가 없다고 생각했기 때문입니다.

 

다만,

[대법원 1995.10.12 선고 95다22283 판결]에 의하면  '임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'는 것은 주택임대차보호법 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

라는 판례가 있습니다.

 

재계약 기간 도중 임대인의 사정에 의해

중개보수와 이사비를 지불하면서까지 이사를 가는 것이

임차인 입장에서 불리하지 않은 조건이라는 것을 입증한다면

꼭 무효라고 할 수만은 없겠죠.

또한

임대차보호법에 의해서 무효가 되든 다른 증거를 통해 유효가 되든

결국 임대인과 임차인이

서로 약속한 사항을 도덕적으로 지켜야 한다는 것을

생각해 보면

 

계약서에 명시하는 것도 좋지만

문자 혹은 녹취로 확실한 증거를 가지고 있는게 더 효율적이라 판단 했습니다.

 

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저는 법조인이 아니며 개인적인 견해를 바탕으로 상담한 내용을 작성하였습니다. 실제 판결과 다를 수 있습니다.