소액임차인의 범위와 최우선변제금액을 판단하는 기준이 물권설정일 이라고 말씀드렸습니다.
아래와 같은 예를 들어보겠습니다.
B씨, 서울시에서 1억5000만원 전세 계약
2019년 3월5일 A은행 근저당권 5000만원
2023년 2월20일 B씨 이사 후 전입신고 및 확정일자
여기서 B씨가 2023년 2월20일에 이사했다고 해서 2023.02.14 이후를 보는 것이 아니라 담보물권인 근저당권 설정일(2019년 3월5일)을 기준으로 해야 하므로 2018.09.18이후를 봐야 합니다.
따라서 2018.09.18 이후 서울특별시 소액임차인은 1억1000원 이하여야 하는데 B씨의 보증금은 1억 5000만원이므로 소액임차인에 해당 되지 않아 A은행보다 먼저 최우선변제를 받을 수 없습니다.
이번에는 한 단계 Lever up을 해보겠습니다.
C씨, 서울시에서 1억5000만원 전세 계약
2019년 3월5일 A은행 근저당권 5000만원
2022년 8월1일 B은행 근저당권 3000만원
2023년 2월20일 C씨 이사 후 전입신고 및 확정일자
앞선 예시와 비슷하지만 이번에는 2022년 8월1일에 B은행으로부터 근저당권 3000만원이 추가 되었습니다.
마찬가지로 2023년 2월20일, 보증금 1억5000만원에 계약을 한 C씨는 2019년 3월5일 근저당권을 설정한 A은행에서 판단하기로는 1억1000만원이 초과하므로 소액임차인이 아닙니다.
하지만 2022년 8월1일 근저당권을 설정한 B은행은 2021.05.11이후에 대출을 해줬기 때문에 서울특별시에서 보증금이 1억5000만원 이하면 소액임차인으로 판단합니다.
다시말해, B은행 입장에서는 보증금 1억5000만원에 계약한 C씨가 소액임차인이므로 임차인 C씨는 선순위 담보물권자인 B은행보다 먼저 최대 5500만원 까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
(여기서 5500만원 또한 전입일자 기준으로 2023.02.14 이후가 아니라 B은행 근저당권 기준으로 2021.05.11이후 최우선변제금입니다.)
A은행은 근저당권을 설정할 당시(2019년 3월 5일)의 법안에 따라 근저당설정 이후 입주하게 될 1억1000만원 이하의 소액임차인에게 3700만원까지 최우선변제금을 배당하고도 안전한게 대출금을 회수 할 수 있는 수준으로 대출을 해 줬기 때문에 새로운 법안을 적용 시킨다는 것은 A은행 입장에서 불합리 하다고 판단하기 때문입니다.
따라서 임대차계약서 작성하실 때 "이번에 법안이 바뀌어서 1억6500만원 이하면 5500만원까지 돌려받을 수 있어요"라고 설명하는 분이 있다면 등기부등본에 있는 물권설정일을 꼭 확인하시기 바랍니다.
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