임차인이라면 지켜야 할 가장 중요한 것

임대차 계약에 있어서 임대인과 임차인은 각각의 의무가 있습니다. 

민법 제623조 (임대인의 의무)
  임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

임차인에게 목적물을 인도하는 것, 목적물 파손으로 인한 수선을 하는 것, 담보책임 등 임대인의 의무를 세분화 할 수 있지만 큰 맥락에서 민법 제623조에 따른 임대인의 의무는 결과적으로 임차인이 사용, 수익 할 수 있도록 하는 것입니다.

 

<임차인의 의무>
민법 제618조 (차임지급의무)
  임차인은 임대차목적물의 사용, 수익의 대가로서 임대인에게 차임을 지급할 의무를 진다.

민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)
  임차인은 임차목적물을 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
  임대차가 종료한 때에는 임차인은 임차물을 임대인에게 반환하여야 한다. 임차인이 임차목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할수 있다.

 

민법에서 규정하고 있는 임차인의 의무는 3가지인데 이 중 가장 중요한 것이 바로 차임지급의무 입니다.

 

저도 임대차계약을 진행하면 임차인에게 다른건 몰라도 월세는 밀리지 말라고 말씀드립니다. 임차인이 월세를 밀리지 않고 지불하게 되면 임대인과의 신뢰관계가 형성 되고 항상 그런것만은 아니지만 추후 발생하는 임대인과 임차인의 협의 과정에서 비교적 유리하게 대화를 이끌어 갈 수 있습니다. 

 

마치 학창시절 평소학습태도가 좋은 학생이 조퇴를 하려고 하는 상황과 말썽만 피우던 학생이 조퇴를 하려고 하는 상황에서 선생님의 반응과 비슷하지 않나 생각듭니다

 

하물며, 임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법임에도 불구하고 일부규정에서 임차인이 월차임을 연체하는 경우 임차인으로서의 권리를 행사 할 수 없도록 하고 있기 때문에 약속된 날짜에 월세를 밀리지 않고 지불하는 것이 임차인에게 얼마나 중요한 의무인지 알 수있습니다.

 

임차인이 차임연체를 하게 되는 경우 보호 받을 수 없는 임대차보호법의 내용을 살펴 보겠습니다.

 

「주택임대차보호법」

 

1. 묵시적갱신

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

2.계약갱신요구권

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

「상가임대차보호법」

 

1.계약갱신요구권

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

2.계약해지

상가임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

3.권리금보호

상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.