임차 목적물(부동산) 화재시 임차인의 변상 책임 여부

주택이든 상가든 임대차 중인 부동산에 화재가 발생 한다면 누구에게 책임을 묻게 될까요? 당연히 임대인 잘못이면 임대인 책임이고 임차인 잘못이면 임차인이 책임 지는게 맞습니다. 하지만 책임 소지가 불분명 한 경우에는 누가 책임져야 할까요?

 

대법원 2012다 86895(본소), 2012다 86901(반소) 전원합의체 판결

임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환 의무가 이행 불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환 의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다.

대법원 2000다57351 판결

임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며,
임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.

 

화재원인이 무엇이든 간에 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환해야 하는데 임차인이 임차목적물을 반환할 수 없는 이행불능 상태라면 결과적으로 임차인이 손해배상책임을 져야 합니다.

 

하지만 화재로 인한 이행불능 상태가 임차인의 과실이 아니라는 사실을 임차인이 입증 한다면 손해배상책임을 면할 수 있고, 만약 화재원인이 불분명 한 경우 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다했다는 사실을 입증해야 합니다.

 

결국 임차목적물의 화재가 임차인은 과실이 없고 선량한 관리자의 주의의무를 다했다는 사실을 임차인이 입증하지 못하면 손해배상책임을 진다는 게 포인트 입니다.

 

대법원 2012다 86895(본소), 2012다 86901(반소) 전원합의체 판결

임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.

반면 임차목적물의 화재로 인해 임차목적물 이외의 부분까지 피해를 입힌 경우 임차목적물과 임차목적물 이외의 부분이 건물 구조상 일체성을 가진다면 임차인에게도 배상책임이 있다고 보았던 것과는 달리 2012다86895 판례에서는 임차목적물 이외의 부분까지 번진 화재가 임차목적물의 화재로 인한 것임을 임대인이 입증해야 한다고 보고 있습니다.

 

여기서 포인트는 임대인이 입증해야 한다는 겁니다.

 

참고로 화재원인은 밝혀 졌으나 책임여부가 명확하지 않은 경우 임대인과 임차인에게 공동책임을 묻는 판례도 있습니다. 임차목적물의 전기배선 이상으로 인해 화재가 발생한 사안에서 임대인과 임차인의 과실비율을 7:3으로 보았습니다.

 

전주지방법원 2004가합2198,2648

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다고 하더라고 이를 수리·유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 임대목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 하여, 노후한 전기배선의 안전상태를 확인하고 적절한 보수 또는 재설치 공사를 하여야 할 주의의무를 다하지 못한 임대인과 전선이 노후된 사실을 알리는 등의 조치를 취하지 아니한 임차인의 과실비율을 7:3으로 인정한 사례.

또한 임차목적물의 계약 당사자가 아닌 제3자의 방화로 인해 화재가 발생한 경우 채무자의 위험부담 원칙에 따라 채무자인 임대인이 부담하여야 하므로 임차목적물의 반환채무가 이행 불능이라 하더라도 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 판례도 있습니다.

서울지법 동부지원 선고 97가합4362,10121 판결

임대차 목적물이 임차인의 과실 없이 제3자의 방화 행위에 의하여 멸실된 경우, 그 위험은 채무자위험부담의 원칙에 따라 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 채무자인 임대인이 부담하여야 하므로 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.