임대차계약 잔금날 진행 순서 및 임차인 주의사항

개인적인 사정으로 1년에 두 세번씩 이사를 가신다는 분들도 계시지만 임대차보호법에서 기본적으로 보호하고 있는 임대차 기간이 2년이다 보니 보통은 2년에 한번씩 이사를 간다고 가정해 보면 임차인 입장에서 2년에 한 번 거쳐야 하는 절차가 생소하게 느껴지는 것은 어쩌면 당연한 일입니다.

 

따라서 많은 분들이 임대차계약을 한 후 잔금을 치르는 날 무엇을 준비해야 하는지 어떤 순서대로 진행 되는지, 얼마가 필요한지 잘 모릅니다. 가뜩이나 정신없는 날 잔금이 치러지는 대략적인 순서와 어떤 곳에 얼마가 필요한지 예산을 미리 잡아 놓으면 실수없이 잔금을 치를 수 있습니다.

 

 

1. 이삿짐 빼기

보통은 오전 8시경 짐을 빼기 시작합니다. 이사를 가야 할 집의 세입자도 보증금을 받아 나가야 하는 경우가 많으므로 보통은 일찍 시작합니다.

 

주의 할 점은 계약서, 도장, 보안카드 등은 잔금치르면서 필요 한 경우가 있기 때문에 이삿짐에 쌓이지 않게 따로 챙겨 두셔야 합니다. 

 

2. 보증금 받기

본인이 살고 있는 집에 새로운 세입자가 들어오는 경우 세입자가 계약한 부동산 혹은 본인이 2년 전 계약했던 부동산에서 보증금반환절차를 같이 진행하는 경우도 있지만 임대인과 임차인 둘이서 보증금을 주고 받는 경우도 있습니다.

 

원상복구를 빌미로 부당하게 보증금을 차감 당하지 않으려면 사전에 공부를 조금 해두시거나 가급적 보증금반환절차를 진행해 줄 친한 부동산을 섭외 하는 것이 좋습니다. 보증금을 반환받았다는 영수증을 쓰는 것도 좋지만 법적효력은 종이영수증 보다 계좌이체내역이 훨씬 효과적입니다. 

 

3. 공과금정산

전기, 수도, 가스 요금을 정산합니다. 전기와 수도는 이사당일 계량기 지침을 불러 주면 되고 도시가스는 가스 공급을 끊어야 하기 때문에 직원이 나와서 정산해줍니다.

 

주의할 점은 중간납부를 할지 인수인계를 할지 선택해야 하는데 중간납부를 하려면 계좌이체를 하고 모바일영수증 혹은 납부 확인서(문자 알림으로 주는 경우도 있음)를 임대인에게 확인시켜주면 됩니다.

인수인계의 경우는 본인이 이사 전 까지 사용요금을 임대인 혹은 새로운 임차인이 정해진 일자에 맞춰 납부 해야 하므로 임대인에게 계좌이체 하면 됩니다. 

 

4. 잔금 

가장 큰 금액이자 가장 중요한 잔금입니다. 보통 계약금이 보증금의 10% 이므로 잔금은 90%입니다. 여전히 현금 및 수표를 준비하시는 분들도 계시는데 계좌이체가 가장 좋습니다.

 

현금으로 보증금을 마련한다는 게 불편하다는 건 누구나 아실테고 수표는 타행입금인 경우 당일 사용이 불가능 하므로 임대인이 보증금을 기존임차인에게 내줘야 하거나 근저당을 상환해야 하는 등의 절차를 진행하기가 어려워 집니다. 또한 관리비나 공과금 등을 정산해야 하는데 덥석 수표를 내밀면 현금화 하기가 어렵습니다.

 

따라서 가급적이면 계좌이체를 하는 것이 가장 좋고 계좌이체 하시기 전에 당일이체한도 및 1회이체한도를 변경 해 두시면 좋습니다.  당일이체한도가 낮아 은행을 방문하거나 1회이체한도가 낮아 500만원씩 20번 보내는 등의 불편함이 발생할 수 있습니다.

 

5. 이삿짐 올리기

간혹 잔금을 치르기 전에 이삿짐을 올리는 분들이 계시는데 법으로는 동시이행이라고는 하지만 굳이 선후를 따지자면 잔금지급을 마치고 이사하는 것이 보편적입니다. 하지만 이삿짐 빼서 보증금반환받고 잔금치르러 오는 시간 보다 보통은 이삿짐이 더 먼저 도착합니다. 그래서 이삿짐 직원분들은 이동한 후 잔금절차가 진행되는 동안 식사를 하고 오시는게 일반적인데 그럼에도 불구하고 이삿짐업체는 대기하는 경우가 많습니다.

 

이삿짐 업체에서는 짐 언제올리냐고 재촉하지 잔금 보내야 하는데 보안카드는 안보이지 이러다가 어영부영 이사를 시작하는 경우가 있는데 별것 아닌 일이라고 느껴질 수도 있지만 괜한 오해를 살 수 있으니 부동산 혹은 임대인과 협의 후 이사를 시작하는게 좋습니다.

 

6. 전입신고, 확정일자

전세자금대출을 받는 경우 일반적으로 확정일자를 미리 받아 놓습니다만 사실상 확정일자는 전입신고를 하지 않으면 효력이 없습니다.

 

부동산이 경매진행 되는 경우 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력 + 확정일자가 필요한데 여기서 대항력은 전입신고와 주택의 인도입니다. 인도라는 말이 조금 생소할 수 있는데 쉽게 말해 점유라고 보면 됩니다.

 

즉, 전입신고를 함으로서 대항력을 가져야지만 확정일자도 효력을 갖기 때문에 잔금을 치른 후 잊지말고 전입신고를 하셔야 합니다. 물론 확정일자를 미리 받아 놓지 않으셨다면 전입신고와 함께 확정일자도 받으셔야 겠죠?