주택임대차보호법의 묵시적갱신(법정갱신) 파헤치기

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

위의 내용은 법정갱신이라고도 하고 흔히 묵시적갱신이라고 불리는 내용입니다.

 

간단하게 말해서 임대인과 임차인이 일정기간 안에 계약갱신에 대한 협의가 없었다면 계약이 자동 연장 되는 것으로 보면 됩니다. 여기서 자동 연장되는 계약 내용은 위의 내용과 같이 전 임대차와 동일한 조건으로 합니다.

 

다만 많은 분들이 오해를 하시는 경우가 많습니다.

 

기존 임대차 계약기간을 2년으로 한 경우에는 문제가 없지만 만약 임대차기간이 2년이 아닌 계약을 하셨다면 오해가 생길 수 있습니다.

 

예를들어 임대차 계약기간이 23년 3월 1일부터 24년 3월 1일까지 1년 계약을 진행했다고 가정해 보겠습니다.

 

계약만료 2개월 전인 24년 1월 1일 전에 임대인과 임차인 모두 계약갱신에 대한 협의가 없이 묵시적갱신 되었다고 한다면 24년 3월 1일부터 25년 3월 1일까지 1년 연장되는 것이 아닙니다. 

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법 제4조에 의하면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 했으므로 24년 1월 1일 전에 계약갱신의 합의가 없었다면 묵시적갱신이 되는것이 아니라 주임법 제4조에 의해 임대차 기간을 2년으로 보는것입니다.

 

따라서 24년 3월 1일 부터 25년 3월 1일까지는 묵시적갱신 상태가 아니라 주임법 제4조에 의해 기존계약이 유지중인 상태라고 보시면 됩니다. 

또한 주임법 제4조에 따라 계약기간을 2년으로 본다고 했으므로 23년 3월 1일 시작한 계약은 25년 3월 1일을 계약만기로 보고 2개월 전인 25년 1월 1일까지 이번에도 계약갱신의 합의가 없었다면 이때부터 묵시적갱신이 되는 겁니다.

 

이 때의 계약조건은 이전 계약내용과 동일하지만 계약기간은 주임법 제6조 2항에 따라 2년으로 보고 27년 3월 1일까지 거주 할 수 있는겁니다.

 

 

따라서 기존계약이 1년 6개월이고 묵시적갱신이 이전 임대차와 동일한 조건이라고 해서 기존계약만료 후 다시 1년 6개월 계약이 되는 것이 아니라 기존계약기간1년6개월이 2년까지 보장되고 2년이 다 채워진 후 묵시적갱신이 이루어지면 다시 2년을 거주 할 수 있는 것입니다.