필요비, 유익비 비용상환청구권이 있어도 쓰지 못하는 이유

임차인은 민법에서 규정하고 있는 여러가지 권리 중 하나인 비용상환청구권을 가집니다.

 

「민법」 제626조(임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

여기서 필요비와 유익비에 대해 알아 보겠습니다.

 

필요비        임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용

유익비        목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용

 

쉽게 말해 부동산을 사용, 수익하기 위해 반드시 필요한 비용이라면 필요비, 반드시 필요한 것은 아니지만 부동산 가치상승에 도움이 된다면 유익비라고 생각하면 됩니다.

「민법」제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

필요비는 임대인의 사용, 수익하게 할 의무라고 볼 수 있으므로 원칙적으로 임대인이 부담하여야 합니다. 따라서 임차인이 필요비를 지출한 때에는 즉시 임대인에게 청구 할 수 있고, 임대차 기간 내에도 청구 가능합니다. 예를들어 전기, 수도 설비 등을 필요비라 할 수 있습니다.

 

유익비는 임대차계약에 있어서 반드시 필요한 부분이라고 볼 수 없으므로 임대인이 지출해야 할 의무는 없지만 유익비 지출을 통해 목적물의 가치가 증가한 때에는 임대인에게 부당이득이 되므로 상환해야 합니다. 여기서 유익비는 임차인의 개인적인 목적을 위하여 지출 된 것이 아니라 객관적적으로 가치상승이 이루어져야만 비용상환청구가 가능합니다. 예를들어 상가임차인이 영업을 위하여 설치한 간판, 주방시설, 덕트 등은 유익비로 인정 하기는 어렵습니다.

 

다시말해서 임대차 목적물에 쓰여진 필요비와 임대차계약 종료시 객관적 가치상승을 야기시키는 부분이 현존한다면 임대인에게 비용상환청구권을 행사할 수 있습니다.

 

여기서 의문점이 하나 생깁니다. 

 

주거용 부동산에서의 샷시교체는 유익비입니다. 기존에 샷시가 있기때문에 반드시 교체해야할 필요도 없고, 샷시교체비용이 고가이다 보니 객관적인 가치상승에 도움이 되는 경우가 종종 있습니다. 그렇다면 임대차계약 후 임차인이 샷시를 교체 하고 계약종료시 현존하고 있는 샷시에 대해 임대인에게 비용상환청구권을 행사하면 샷시교체비용을 받을 수가 있을까요?

 

정답은 NO입니다. 이게 가능하다면 너도나도 샷시를 교체 했을겁니다.

 

임차인의 비용상환청구권은 강행규정이 아니라 임의규정입니다. 다시말해 양 당사자가 협의 한다면 비용상환면제특약의 효력을 가질 수 있습니다.

비용상환면제특약?? 그런건 한번도 본 적이 없는데? 라고 생각하실 수 있습니다.

 

중개사무실에서 사용하는 부동산계약서나 인터넷에서 돌아다니는 계약서는 대부분 국토교통부에서 권장하는 양식을 사용합니다. 따라서 계약서 양식을 직접 만들었다거나 그런 특별한 경우가 아니고서야 계약내용을 잘 읽어 보시면 다음과 같은 문구를 보실 수 있습니다.

 

[계약의 종료] 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 

 

이 문구가 바로 임차인이 유익비에 대한 비용상환청구권을 행사 할 수 없도록 하는 면제 특약입니다.

 

[대법원 1995.6.30 선고 95다12927 판결]

임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

 

따라서 원상회복에 대한 문구가 적혀있는 계약서를 작성하였다면 임차인은 유익비에 대한 비용상환 청구권을 행사 할 수 없습니다.