전세계약 한다면 알아야 할 등기부등본 확인시 주의사항

부동산 계약을 진행하기 전 등기부등본을 반드시 확인해야 한다는 건 다들 잘 알고 계실겁니다.

 

소유자를 확인하는 것 뿐만아니라 부동산거래를 진행하기 어려운 권리들이 있는지 확인 하기 위함입니다.

 

등기부등본을 확인하면 가장 흔하게 볼 수 있는 권리는 근저당권이며 임대차계약을 진행하는 경우라면 이 근저당권은 더더욱 중요합니다.

 

월세인 경우에는 근저당권이 설정 되어 있는 채로 계약을 진행하기도 하지만 전세라면 일반적으로 근저당권을 비롯한 제한물권을 모두 말소 하는 조건으로 계약을 진행합니다.

 

월세계약일 때도 근저당권을 상환하면 좋겠지만 그렇지 않은 경우 근저당권 설정일을 잘 확인하고 최우선변제를 받을 수 있는지 체크 해 볼 필요가 있습니다.

 

최우선변제를 받기 위한 조건과 최우선변제금 확인하는 방법은 제가 포스팅 해놓았습니다.

2023.02.15 - [부동산 소식] - 소액임차보증금의 범위와 최우선변제금 총정리(개정안 포함)

 

 

전세계약인 경우 등기부등본을 확인하는 주의사항 세가지를 말씀드리겠습니다.

 

첫번째는 전부말소를 해야 합니다.

 

간혹 일부말소를 조건으로 계약을 진행하시는 임대인 분들이 있습니다. 하지만 전부 말소가 되지 않는다면 최악의 상황에 경매가 진행되는 건 똑같습니다.

 

물론 경매가 진행되는 경우 낙찰가액에서 선순위 권리의 채권액(일반적으로 근저당권 설정액)을 제하고 배당을 받기 때문에 일부말소를 하더라도 보증금을 모두 돌려 받을 가능성은 있지만 잊을만 하면 날아오는 법원 봉투와 법무사 알아보랴 배당신청하랴 스트레스 받는건 마찬가집니다

 

두번째는 특약 진행 여부를 확인하셔야 합니다.

 

일반적으로 계약하기 전 등기부등본을 확인 하고 앞서 말씀드린 대로 잔금날까지 상환말소 하는 조건의 특약과 함께 계약을 진행합니다.

 

주의 할 점은 잔금날 등기부등본상에 계약당시와 다른 내용이 있는지 확인 하실 필요가 있습니다. 등기부등본상의 내용이 계약일과 달라지는 경우가 흔하지는 않지만 만일의 사태를 대비해 확인하시는게 좋습니다. 또한 지금은 계좌이체로 대출금을 상환하는 경우가 많지만 이체가 안되거나 못하시는 분들도 있어서 은행에 직접 방문해야 하는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 서류작업은 미리 끝내더라도 은행에 함께 방문하셔서 잔금지급 및 상환, 말소 하시는게 좋습니다.

 

세번째는 잔금 다음날 등기부등본을 확인하셔야 합니다.

 

그 이유는 우리가 흔히 아는 대항력이 익일 00시부터 효력을 갖기 때문입니다. 확정일자를 미리 받았다고 안심하시는 분들도 계시는데 확정일자는 대항력이 없으면 의미가 없습니다. 따라서 확정일자의 효력도 대항력이 생기는 익일00시부터 효력을 갖는다고 보시면 됩니다.

 

이것 때문에 아직도 논란이 되긴 하지만 잔금을 치른 후 같은 날 임대인이 근저당권을 설정한다면 익일 00시에 효력을 갖는 대항력보다 선순위가 됩니다. 하지만 이런 경우는 이론상 가능한 이야기고 실제로는 거의 없다고 보셔도 됩니다. 그러한 이유로 대부분의 중개사무소에서도 이부분을 언급하지 않지만 혹시 직거래를 하시거나 의심스로운 부분이 있다면 확인해 보시는 것이 좋습니다.