전세계약시 말소등기 및 변경등기(감액등기) 확인해야 하는 이유

최근 부동산 거래절벽으로 인해 깡통전세가 속출하고 전세사기가 화두 되면서 부동산 계약시, 특히 전세 계약을 진행하는 경우 임차인들이 상당히 조심스러워졌다는 생각이 듭니다. 고객님들과 통화를 하다보면 '전세사기'라는 단어가 꼭 등장 하는 걸로 봐서 확실히 공인중개사의 역할이 더 중요해 졌다고 느낍니다.

 

전세 계약을 진행 하기 전 항상 확인 하는 서류 중 하나인 등기사항전부증명서(이하 등기부등본)를 보면 임대인이 대출금을 상환을 했는데도 불구 하고 근저당권이 설정 되어 있는 주택을 볼 수 있습니다.

 

많은 임대인 분들이 놓치는 부분이긴 한데 대출금만 갚는다고 해서 근저당권이 사라지는게 아니라 말소등기를 해야 등기부등본에서 지울 수 있습니다. 말소등기는 대출금을 갚은 후 근저당권자인 채권은행에게 말소등기를 요청해야 합니다. 물론 5~10만원 정도의 말소 비용이 발생하긴 합니다.

 

알아서 상환과 동시에 말소를 시켜주는 은행도 있지만 근저당권을 말소 시키지 않으면 추후 채무자가 다시 대출을 받으려고 할 때 번거로운 절차를 간소화 할 수 있으므로 잠재고객을 확보 한 것과 다름 없기 때문에 말소를 권하지 않는 은행도 많습니다. 

 

임대인이 이를 악용 하면 안되겠지만 실제로 말소등기를 해야 근저당권이 사라진다는 사실을 모르는 분들이 많아서 계약을 진행 하다 보면 이러한 경우를 많이 접합니다. 

 

매매계약이라면 잔금날 이전등기대리인(일반적으로 법무사사무실)이 말소등기까지 동시에 진행 하기 때문에 크게 걱정 없지만 문제는 임대차 계약인 경우 모두 상환 했다거나 거의다 갚고 얼마 안남았다는 임대인의 말만 믿고 계약하는 임차인이 많다는 겁니다. 

 

만약 임대인이 대출금을 모두 상환하였다면 반드시 근저당권 말소등기를 해야 하고 부득이 하게 일부만 상환한 채로 임대차계약을 해야 한다면 상환하고 남은 대출금에 대한 변경등기(일명 감액등기)를 꼭 진행 해야 합니다.

 

그 이유는 근저당권의 의미를 알아야 하는데, 근저당권이란 채무자가 빌려간 대출금의 상환 및 연체 상황에 따라 달라지는 채권총액에 대해 매번 변경등기를 진행하기 어렵기 때문에 채권액을 확정하지 않고 근사값으로 정해놓은 것이라 보면 됩니다.

 

이 때, 대출금의 연체로 인해 채권자가 허용할 수 있는 최대 금액을 채권최고액이라고 하며 일반적으로 대출금의 120~130%정도 설정합니다. 예를들어 대출금이 2억원이라면 채권최고액은 2억4천 ~ 2억6천 정도입니다.

 

임대인이 3억원의 주택에 2억원의 담보대출을 받은 후 대출금 2억원 중 1억 9000만원을 상환하고 변경등기(일명 감액등기)를 하지 않았다고 가정해 보겠습니다.

임차인은 대출금이 1000만원밖에 남지 않았다는 임대인의 말과 은행에서 보내준 대출금잔액확인서를 믿고 계약을 진행 할 수도 있습니다.

하지만 부득이하게 임대인이 돈이 필요한 경우, 전세입자가 살고 있는 주택을 담보로 어떠한 은행에서도 대출을 해주지 않을 것이고 결국 기존에 상환했던 1억9000만원을 다시 대출 받게 됩니다.
(물론 최초 대출시기와 다시대출을 시도하는 시기의 시세 및 임차여부에 따라 대출가능금액이 달라 질 수는 있습니다.)

이렇게 되면 임대인이 기존에 받았던 2억원의 담보대출은 임차인 보다 선순위가 되고 결국 2억원의 근저당권을 끌어안고 전세계약을 진행한 꼴입니다. 

하지만 2억원 중 1억9000만원을 상환한 후 계약을 진행 하기 전에 변경등기를 하였다면 채권최고액 1200만원(대출잔액 1000만원의 120%)의 근저당권만 있을 뿐이고 만약 경매가 진행 되더라도 크게 걱정할 수준은 아닙니다.

(대출금 상환 후 말소등기를 하지 않은 경우도 똑같다고 보시면 됩니다)

 

물론 중개사무소에서 진행 하는 계약이라면 자격증대여업소가 아니고서야 변경등기 및 말소등기를 반드시 진행한 후 계약을 하거나 적어도 등기에 대한 특약사항을 작성함으로서 안전한 계약을 유도하겠지만 직거래를 하시거나 정말 운나쁘게 무자격자 혹은 문어발식 중개보조원을 만나게 된다면 이 부분을 꼭 체크 하셔야 합니다.