지역주택조합(지주택) 파헤치기

일명 지주택이라고 불리는 지역주택조합을 많이 들어보셨을 겁니다. 청약점수는 낮거나 높은 분양가로 인해 부담을 가지셨던 분들은 청약통장이 필요없고 분양가가 비교적 저렴하다는 광고를 보고 관심을 갖는 분들이 많습니다.

 

지역주택조합은 간단하게 동일 지역의 거주민들끼리 조합을 설립하여 주택을 건설하는 것입니다. 재건축, 재개발과 비슷한 형태로 진행되기 때문에 일반적으로 지역주택조합을 구분하는 것이 쉽지않고, 조합설립부터 주택이 건설되기까지 순항하면 좋겠지만 그렇지 못한 경우 피해를 보는 사례가 아주 많습니다.

 

물론 지역주택조합 자체는 불법이 아니지만 실제로 2004년 부터 2021년까지 17년간 전국 지역주택조합 중 17%정도만 입주했다고 하니 나머지 83%의 지역주택조합에 투자하신 분들은 대부분 손해를 입었다고 볼 수 있습니다.

 

지역주택조합의 가장 큰 장점은 애초에 지역 거주민들끼리 조합을 만들어 자체적으로 사업을 진행하는 것이라서 청약통장이 필요 없고 일반적인 분양가에 비해 저렴하며 조합원들을 많이 모집하기 위해서 입지가 상당히 매력적이라는 점입니다. 

 

따라서, 대부분의 지역주택조합은 앞선 장점들을 내새워 조합원들을 모집합니다. 

 

단순히 들어보면 상당히 좋은 조건의 사업인것 같은데 어떤 문제점이 있을까요? 

 

지역주택조합의 최초 모집단계에서는 사업설계만 있을 뿐 토지확보가 되어있지 않은 경우가 상당히 많습니다. 다시말해, 이렇게 아파트를 지을 계획인데 조합원에 가입할래? 어느정도 조합원이 모집되면 땅 사서 건물지을거야! 라는 이야깁니다.

 

문제는 조합원이 모집 된 후 토지를 가져오는 것이 상당히 어렵습니다.

 

지방에서는 놀고있는 땅들도 많아 그나마 성공가능성이 높다고는 하지만 도심에서는 사업성을 높이려면 오래된 단독주택이나 저층빌라가 많은 지역일텐데, 특히 연세가 있으신 분들은 큰 돈을 받거나 새로운 집을 갖는 것보다 별 탈 없이 거주하려는 목적이 더 큰 경우가 많아 소유권을 가져오는 것이 쉽지 않습니다. 또한 지역주택조합에 관해 어느정도 알고 있는 분들이 일명 알박기를 통해 소유권을 일부러 내어주지 않고 높은 금액을 요구하는 경우도 있습니다.

어찌됐든 우여곡절 끝에 사업이 성공하면 좋겠지만 토지소유권을 확보하지 못한다면 사업기간이 길어 지게 되고 이는 조합원들의 추가분담금이 되어 분양가가 가입당시보다 높아지게 됩니다.

 

더 심각한 경우 조합이 파산하거나 사업이 무산되는 경우가 많아 지역주택조합의 성공확률은 아주 낮습니다. 그나마 조합장이 소유권을 확보하기위한 노력이라도 하는 조합이라면 혹시 모를 17%확률에 기대를 걸어 볼 수도 있습니다만 애초에 지역주택조합의 성공확률이 낮은 점을 이용하여 조합원들의 투자금을 받고 나몰라라 하는 경우도 있습니다.

 

이러한 점 때문에 지역주택조합에서는 이미 토지소유권을 확보했다는 광고로 조합원을 모집 하는데 이것도 눈속임인 경우가 많으니 조심해야 합니다. 

 

지역주택조합에 관해 여기저기 찾아보면 지역주택조합은 위험하니 투자하기 전에 사업계획의 타당성, 조합장의 신뢰성, 조합규약, 토지소유자 확보여부 등을 확인하라고 합니다. 하지만 앞서 말씀드린대로 토지소유자 확보여부는 눈속임을 하는 경우가 있고 사업계획의 타당성이나 조합장의 신뢰성은 일반인 입장에서 눈씻고 찾아봐도 알아낼 길이 없습니다.

 

지역주택조합이 항상 틀렸다 라고 할 수는 없지만 개인적으로는 추천하지 않습니다. 물론 사업이 성공하면 많은 이득을 얻을 수는 있겠지만 이것 말고도 다른 투자처는 많습니다. 특히 부동산 초보자라면 더더욱 다시 한번 생각해 보길 바랍니다.