건축물대장에 근린생활시설로 표기되어 있지만 주택으로 사용하는 경우 중개보수 계산방법

 

여러분들은 근린생활시설이 무슨 말인지 아시나요??

우리나라에서는 건축물을 지을 때 ‘이 건축물은 어떤 용도로 사용하겠다’는 내용을

건축물의 신분증과 같은 역할을 하는 건축물대장에 기록합니다.

 

예를 들어 공동주택, 단독주택, 체육시설, 공장 등이 있는데

이 중 가장 흔하게 사용되는 용도가 바로

공동주택, 단독주택, 근린생활시설입니다.

 

근린생활시설을 좀 더 세분화 하면 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나눌 수 있으며

제1종 근린생활시설에는 미용실, 세탁소, 일정면적 미만의 휴게음식점, 제과점, 소매점 등이 있고

제2종 근린생활시설에는 독서실, 일반음식점, 일정면적 미만의 공연장, pc방, 학원 등이 있습니다.

 

<제1종 근린생활시설 요약표>

<제2종 근린생활시설 요약표>

 

여러분들이 사업장을 운영하기 위해 점포를 찾고 계신다면

건축물대장에는 당연히 근린생활시설로 표기되어 있어야 하며

중개보수 또한 주택이외 중개보수요율을 적용하면 됩니다.

 

 

문제는 법의 허점을 노리고 불법으로 개조 및 사용하는 경우가 상당히 많고

그에 따른 피해가 자주 발생한다는 것입니다.

제목에서 말씀드린 ‘건축물대장상 근린생활시설로 표기되어 있지만 주택으로 사용하는 경우’가

바로 이렇게 불법개조를 통해 사용 되어지고 있는 건물들입니다.

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간단히 예를 들어보겠습니다.

주택법에 따라 주택을 짓게되면 비교적 까다로운 절차와 강력한 법적 규제를 받게 되지만

공실률이 적기 때문에 수익률을 높일 수 있습니다.

반면에 건축법에 따라 주택이 아닌 건축물

(여기서는 건축물의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설인 건축물)을 짓게 되면

간소한 절차와 가벼운 법적 규제를 받는 대신 1층 점포를 제외하면 공실률이 상당히 높습니다.

 

따라서 법적규제를 적게 받도록 근린생활시설을 용도로 하는 건축물을 지은 후

주택으로 불법 개조하면 공실률 또한 줄일 수 있기 때문에 수익률을 극대화 시킬 수 있습니다.

 

 

물론 불법으로 개조 된 곳에 거주하는 것도 좋은 선택은 아니지만

위험요소가 있는만큼 가격이 저렴하거나 일반 주택보다 훨씬 깔끔한 인테리어로 탈바꿈하기 때문에

불법인줄 알면서도 계약하는 경우가 상당히 많습니다.

 

 

여기서 제가 말씀드리고 싶은 건 중개보수인데

위의 <중개보수요율표>를 보시면 알겠지만 주택과 주택이외(근린생활시설)의 중개보수요율이 다릅니다.

많은 분들이 건축물대장에는 근린생활시설로 표기되어 있는 주택을 거래하고자 하는 경우

중개보수를 ‘주택’에 맞게 지불해야 하는지 ‘주택이외’에 맞게 지불해야 하는지에 대해 궁금해 하십니다.

 

정답은 중개보수는 실제 사용용도가 아닌 건축물대장에 표기되어 있는 용도대로 적용을 하는게 맏습니다.

다시말해 건축물대장에 근린생활시설로 표기되어 있는 주택을 거래하는 경우 ‘주택이외’ 중개보수요율을 적용하면 됩니다.

이 부분은 사실 법적으로 정해져 있지는 않지만

공인중개사 및 중개보수를 관할하는 국토교통부에서 해석한 사안이므로 근거있는 내용입니다.

 

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)(건축법 시행령).hwp

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< 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) 건축법 시행령 [별표 1] >