임대차 계약을 중도해지 하려는 경우 중개보수를 왜 임차인이 내야 하나요?

안녕하세요. 레오 복덕방입니다.

 

임차인 분들이 건강, 취업, 혼인 등의 이유로 임대차 계약을 중도 해지 하시려는 경우가 많습니다.

 

이러한 경우 대부분은 본인이 거주중인 부동산에 새로 계약하는 임대차 계약의 중개보수를 임차인이 내고 나오는데,

임차인의 필요에 의해 임대차 계약을 중도해지 하려는 경우 중개보수를 정말 임차인이 내야 할까요?

 

먼저 계약해지와 해지권에 대해 알아볼 필요가 있습니다. 

 

어떠한 이유가 됐든 간에 일방적으로 임대차 계약을 해지하고자 한다면 법정해지권 혹은 약정해지권과 같은 해지권이 있어야 합니다.

 

 

 

 

거래당사자중 한 명이 해지권을 가진다는 이야기는 상대방이 반드시 지켜야 하는 해지 의무가 생긴다는 의미이고,

만약 임차인이 해지권을 가지고 계약해지를 요구하는 경우

임대인은 법에서 정하는 일정 기간이 지난 후 반드시 계약해지를 해주어야 합니다.

 

하지만 제목 내용 처럼 임대차 계약기간 만료 전 건강, 취업, 혼인 등의 이유로 계약을 중도해지 하고자 하는 경우에는 법정해지권의 사유에도 해당하지 않고 계약할 당시 약정해지에 관한 특약이 없었다면 약정해지권도 없는 상황입니다.

 

그렇다고 해지를 절대 할수 없다는 것은 아닙니다.

단지 일방적인 해지를 할 수 없는 것이기 때문에 해지권이 없다고 해도 상대방의 동의가 있다면 당연히 해지 할 수 있습니다.

하지만 대부분의 임대인은 조건 없이 동의 해주는 경우가 별로 없죠.

겪어 보신 분도 계시겠지만 대부분의 임대인은

'다음 세입자를 구하기 위한 중개보수를 물어내라' 는 조건을 내밉니다.

이러한 조건을 내밀 수 있는 근거는 바로

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계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다.

『민법』제551조

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입니다.

 

다시말해 해지권이 없는 임차인의 계약해지 요구에 동의해줌으로 인해

예기치 않게 빨리 다가온 중개보수나 벽지, 장판 등의

유지 보수 비용에 대한 손해가 발생했다고 보고

이에대한 손해배상청구를 대가로 중개보수를 대신 지불해야 된다는 관례가 생기게 된겁니다.

 

결론은 임대차 계약을 중도해지 하려는 경우의 중개보수는 임대인이 내는게 원칙이지만

손해배상의 대가로 임차인이 대신 지불하는 것은 합당한 관례입니다.

하지만 많은 분들이 오해 하고 있는 부분이 있는데,

내용을 정확히 이해 하신 분들이라면 파악하셨겠지만

임대인이 손해배상의 대가로 중개보수를 요구하는 할 수 있는 상황은 임차인이 해지권이 없을때 입니다.

 

즉, 위에서 예를 들은 법정해지권 혹은 약정해지권을 가진 임차인이라면 중개보수를 대신 내지 않아도 됩니다.

(특히, 묵시적갱신이거나 계약갱신요구권을 사용한 경우)

이 내용을 잘 모르는 분들은 중도계약해지니까 당연히 임차인이 내고 가야 한다고 생각하시는 분들이 계시는데

결과적으로 손해보는건 임차인이므로 이러한 내용을 알고 계신다면

굳이 중개보수를 대신 내실 필요는 없습니다.