부동산 계약시 중도금이 필요한 경우

부동산 거래를 하는 경우 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 거래대금을 지급합니다. 매매든 전,월세든 거래대금이 크지 않다면 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 계약을 하기도 하지만 중도금이 꼭 필요한 경우가 있습니다. 중도금은 거래 당사자의 합의 하에 정하면 되지만 계약서 작성 당시 미리 협의를 해야 추후에 문제가 생기지 않습니다.

 

1. 시세 급락으로 인한 계약해제를 막고 싶을때

중도금은 거래상대방이 계약을 해제 할 수 없도록 하는 기능을 합니다. 많은 분들이 알고 계시듯 계약을 해제 하기 위해서는 매도인, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여야 하고 매수인, 임차인은 기지급한 계약금을 포기하여야 합니다. 

민법 제565조(해약금) 
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

다만, 이러한 사항은 민법 제565조에 따라 당사자의 일방이 이행에 착수 할 때까지 가능한 것입니다.

 

다시말해, 상대방이 계약의 이행에 착수 한다면 배액을 상환하든, 계약금을 포기하든 상대방의 동의가 없으면 계약의 해제를 할 수 없습니다.

 

여기서 말하는 이행의 착수란 중도금을 지급하는 행위라고 볼 수 있습니다. 따라서 시세가 급변하는 상황에서 거래 상대방이 계약을 해제 할 우려가 있는 경우 중도금을 지급하는 것이 좋습니다.

 

2. 제한물권을 없애고 싶을때

전세계약을 진행하는 경우 등기부등본상 제한물권이 있다면 잔금시까지 상환 및 말소하겠다는 특약을 작성 하곤 하는데 전세자금 대출을 받는 경우 부동산에 설정되어있는 제한물권때문에 대출실행이 어려운 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 임대인에게 일부 중도금을 지급하여 잔금 전에 제한물권을 상환, 말소 시키고 대출을 실행시키는 것도 하나의 방법입니다.

 

3. 이사날짜가 맞지 않을때

열심히 발품을 팔아 원하는 집을 픽했는데 기존 임차인 혹은 거주중인 매도인과 이사 날짜가 맞지 않는다면 어떨까요?

 

일반적으로 임대은 잔금을 받아서 보증금을 상환해주는 경우가 많고 매도인은 잔금을 받아서 다음 이사가는 집의 잔금으로 지급하는 경우가 많습니다만 항상 그런것은 아닙니다.

 

임대인이 기존 임차인의 보증금 전액은 아니지만 일부라도 충원이 가능하다면 중도금을 지급함으로서 기존세입자에게 보증금을 상환하여 비록 기존 임차인과 이사날짜가 맞지 않다고 해도 계약을 진행 할 수 있습니다. 매매인 경우에도 마찬가지로 매도인이 여유자금을 가지고 있다면 중도금을 지급함으로서 미리 이사를 하는 방법도 있습니다.

 

4. 이사 가려는 집에서 중도금을 원할 때

본인이 살고 있던 집을 매도 하면서 중도금을 따로 정하지 않았는데 매수하려는 집의 매도인이 중도금을 원하는 경우 계약이 어려울 수 있습니다. 이 또한 자금여력이 된다면 큰 문제 없겠지만 중도금을 지급할 만한 여력이 되시는 분들은 많이 못봤기 때문에 이사 가려는 지역 혹은 단지가 중도금을 지급하는 추세인지 확인해볼 필요가 있습니다.

 

한편, 매도계약을 진행하기 전 매수인이 중도금 지급이 가능하다고 한다면 '매도인이 매수계약시 중도금을 지급해야할 필요가 있는 경우 매수인 또한 중도금을 지급하기로 한다'는 등의 특약을 작성하는 것도 좋은 방법입니다.

5. 이사하기 전 인테리어를 해야 할 때

앞서 이사날짜가 맞지 않을 경우와 마찬가지로 중도금을 지급함으로서 거주중인 매도인 혹은 임차인을 먼저 내보내고 인테리어 공사를 하는 경우도 있습니다. 뿐만아니라 만약 이사를 하려는 부동산이 공실이고 인테리어 공사를 해야 한다면 일반적으로 잔금을 치르지 않은 상태에서 공사를 하는 경우가 많습니다.

 

다시말해, 소유권 혹은 임차권이 없는 상태로 공사를 하게 되는 것인데, 만의 하나 공사를 다 마친 후 매도인 혹은 임대인이 계약을 해제 하게 되면 배액을 상환하는 금액보다 인테리어 공사 비용이 더 큰 경우도 있으므로 계약을 해제 할 수 없도록 안전장치를 해 두는 것이 좋습니다.

 

물론 인테리어 공사를 시작한다는 것이 이행의 착수라고 보는 견해도 있으나 혹시모를 분쟁에 대비해 일부 중도금을 지급하는 방법도 생각해 볼만 합니다.