임대차 계약 만료시 계약서를 꼭 다시 작성할 필요가 있을까?

임대차계약이 만료가 된 후 계약서를 다시 작성해 달라고 오시는 분들이 계십니다. 임차인 입장에서는 아무래도 계약기간이 만료가 되고 계약서상 계약기간과 구두로 연장한 계약기간이 달라 본인의 보증금을 정상적으로 되돌려 받지 못할까봐 걱정 되기 때문입니다. 하지만 계약서를 다시 작성하는 것이 반드시 좋다고만 할 수는 없습니다. 

 

먼저 계약의 갱신은 크게 묵시적갱신과 합의에 의한 갱신, 갱신청구권에 의한 갱신 이렇게 세가지 경우로 볼 수 있습니다.

 

묵시적갱신은 주택임대차보호법 제6조에 관한 사항으로 아래와 같습니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

 

합의에 의한 갱신은 말 그대로 임대인과 임차인이 합의 하에 계약기간을 연장하겠다 것이고, 갱신청구권에 의한 갱신은 주택임대차보호법 제6조의3에 의해 임차인이 가지는 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장하는 것입니다.

 

묵시적갱신과 갱신청구권에 의한 갱신은 주택임대차보호법에 의해 임차인이 언제든지 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 통지를 받은 날로 부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 되어 있습니다. 하지만 합의에 의한 갱신이라면 합의한 계약기간이 끝날때 까지 계약을 유지 해야 합니다. 

 

계약기간을 끝까지 유지 해야 한다는 이야기는 많은 분들이 알고계시듯 '중간에 나가려면 복비를 물고 가야 한다'는 뜻입니다. 따라서 임차인 입장에서는 언제든지 계약을 해지 할 수 있다는 것은 엄청난 베네핏입니다.

 

아직도 많은 분들이 합의에 의한 갱신을 하고서도 계약서를 작성하지 않으면 묵시적갱신이라고 알고 계시는 분들이 많습니다. 따라서 임차인이 묵시적갱신으로 인해 언제든지 계약해지 할 것을 우려하여 계약서를 다시 작성하시려는 임대인 분들도 많습니다. 또한 계약서를 다시 작성함으로서 묵시적갱신이 아니라는 점을 강조하여 임차인이 나갈 때 복비를 물고 나가도록 하기 위함입니다.

물론 묵시적갱신은 아무런 통지가 없어야 하기 때문에 계약서를 작성하지 않았더라도 임대인과 임차인 간에 계약기간연장에 대한 합의가 있었다면 이것은 묵시적갱신이라 할 수 없습니다. 

 

계약갱신청구권 또한 계약해지에 관하여 묵시적갱신의 내용을 준용하기 때문에 계약갱신청구권을 사용한 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있고 임대인은 통지를 받을 날로 부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 다만 계약갱신청구권은 청구권을 사용하겠다는 명확한 의사표시가 필요할 뿐 별도의 계약서를 작성해야 하는 것이 필수요건이 아니기 때문에 이 또한 계약서를 반드시 작성할 필요는 없습니다.

 

결론은 임대차기간이 만료 되어 계약서를 다시 작성하는 것은 계약갱신청구권을 사용하겠다는 명확한 의사표시가 없는 한 합의에 의한 갱신이 이루어 졌다는 의미로 볼 수 있고 이 얘기는 묵시적갱신과 계약갱신청구권 사용으로 인한 임차인의 베네핏을 갖지 못한다는 겁니다. 

 

따라서 이러한 내용을 모르고 단순히 불안하다는 이유로 계약서를 다시 작성하려고 한다면 임차인이 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문에 계약갱신에 앞서 전략적으로 생각해 볼 필요가 있습니다.