묵시적갱신과 합의갱신의 구분

묵시적갱신과 합의갱신의 구분

대부분의 임대인과 임차인은 묵시적 갱신이라는 용어를 알고 있지만

묵시적 갱신의 의미를 오해하시는 분들이 많습니다.

 

최근 이와 관련된 상담을 받았는데 여러분들도 이번 기회에 묵시적갱신을 정확히 알고 계시는지 판단해 보시길 바랍니다.

 

 

묵시적 갱신을 정확히 알아야 하는 이유 중 하나는

임차인의 계약해지권 여부라고 볼 수 있습니다.

 

임대차 계약이 만료 되어 계약을 갱신하려는 경우 양 당사자의 합의가 아닌 묵시적으로 갱신 되었다면

임차인은 임대차계약 도중 언제든지 계약을 해지 할 수 있는 일종의 계약해지권을 갖습니다.

 

임차인이 계약기간 도중 계약을 해지 하게 되면

관례상 다음 세입자를 임차인이 구해야 하므로 다음 세입자가 나타날때까지 거주를 해야 하거나

거주를 할 수 없더라도 계약기간동안의 월세를 지불해야 하고

임대인이 지불해야 하는 다음세입자의 중개보수까지 임차인이 대신 지불 해야하는 경우가 많습니다. 

 

하지만 묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있으므로

다음세입자를 구해야 할 필요도 없고 임대인의 중개보수 또한 대신 지불 할 이유가 없습니다.

 

단지, 임차인의 계약해지 통고의 효력이 임대인이 통고받은 날로부터 3개월 후이므로

임차인은 최대 3개월 이후에는 자유롭게 이사를 할 수 있습니다.

 

즉, 임대인과 임차인 사이에서 묵시적갱신으로 인한 계약해지권의 여부는

상당히 중요하다고 볼 수 있습니다.

 

돈이 걸린 문제이니까요.

 

「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

묵시적갱신은 임대인 혹은 임차인이 갱신거절의 통지를 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니한 경우를 말합니다.

 

즉, 계약해지의 의사를 통지하지 않았거나 계약조건변경에 대한 요청이 없었다면 묵시적 갱신으로 본다는 겁니다.

 

그렇다면 임차인이 임대인과의 전화통화에서 '2년만 더 살다 나갈게요.' 라고 했다면 이것은 묵시적 갱신일까요? 

 

사실 이 부분이 많은 분들이 오해하는 것중 하나인데,

계약갱신에 대한 재계약서를 다시 작성하지 않고 구두로만 합의 한 경우 묵시적 갱신이라고 생각하십니다.

 

이것에 대한 명확한 판례는 없으므로 중개사를 비롯하여 법조계 종사자 분들도 혼동을 하는 경우가 많은데,

주택임대차분쟁조정사례와 대한법률구조공단의 답변을 종합해보면

재계약서를 작성하지 않았더라도 계약갱신에 대한 이야기가 오갔다면

합의갱신으로 봐야 한다는 해석이 있습니다.

 따라서 문자든 전화든 계약갱신에 대한 협의가 있었다면 무조건 묵시적갱신이라고 말씀하시기 보다는

합의갱신에 초첨을 두고 계약기간 중 계약해지에 관한 다툼 없이 잘 해결 되길 바랍니다.