임차목적물의 유지 및 보수에 대한 임대인과 임차인의 책임 여부

임차목적물의 유지 및 보수에 대한 임대인과 임차인의 책임 여부

 

임대차 계약 관계에 있어서 임대인과 임차인이 빈번하게 다투는 것 중 하나는 임차목적물의 유지 및 보수에 대한 책임 여부 입니다. 민법 제623조에 의하면 임대인은 임차인과의 계약존속중 임차목적물을 사용, 수익할 수 있도록 상태를 유지하여야 할 의무를 가집니다. 

 

「민법」 제623조(임대인의 의무) 
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 

 

다만, 대법원 판례에 따르면 주택의 파손 정도가 적은 비용으로 손 쉽게 고칠 수 있어 임차인의 사용, 수익을 방해 하지 않는 정도의 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다고 판결했습니다. 

 

임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결)

또한 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담하는 특약의 효력은 인정하는 반면 주택의 벽이 갈라지거나 불가항력적인 사유로 인한 주택의 파손과 같이 건물의 주요 구성부분이나 기본적 설비부분의 교체 등 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 부담하도록 판단하고 있습니다. 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)

위의 내용만 보면 '적은 비용' '손쉽게 고치는 정도' '사소한 것'등 추상적인 문구가 사용되어 임대인의 수선의무에 대한 책임 면제 여부를 정확하게 판단하기 어렵다 보니 대부분의 파손을 임대인이 수선해야 할 것 같지만 문제는 민법 제374조에 따른 '임차인의 선량한 관리자의 주의의무'와 상충 될 수 있다는 겁니다.

「민법」 제374조
임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다

목적물의 파손에 임차인의 과실이 있다면 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못하였다고 보고 임차인의 비용의로 수선을 해야 하는 경우가 많습니다.

 

결국 임차목적물의 파손이 임차인의 과실로 발생한것인지 여부가 상당히 중요하다고 볼 수 있는데 임차인의 과실여부를 판단하기가 어렵기 때문에 여기서 다툼이 많이 발생합니다.

예를들어 앞서 말씀드린 외벽에 금이 가서 물이 새는 경우 임차인의 과실이라고 할만한 정황이 전혀 없겠으나 옵션으로 제공된 가전제품의 고장이나 결로현상으로 인한 곰팡이 등은 선량한 관리자의 주의의무로 인한 임차인의 과실여부를 명확히 하기가 어려워 논쟁이 되는 경우가 가장 많은 케이스입니다. 

 

이런 경우에는 임대인과 임차인이 협의하기에 따라 달라지겠지만 책임비율을 5:5로 타협하거나 주택(혹은 상가)임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 해보는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

주택임대차 분쟁조정 신청 방법