임대차계약시 월세계약과 전세계약의 다른 점

임대차계약시 월세계약과 전세계약의 다른 점

 

전국을 떠들썩 하게 했던 전세사기의 여파로 월세계약의 수가 전세계약의 수보다 많아 졌다는 소식을 쉽게 접할 수 있습니다. 월세계약과 전세계약이 다르다는 것은 누구나 알고 있지만 월세수요증가와 관련하여 월세계약과 전세계약의 다른 부분들에 대해 중개사의 시선으로 알아보겠습니다.

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매매든 임대차든 부동산 계약을 하기 위해서는 흔히 등기부등본이라고 불리는 등기사항정부증명서를 꼭 확인 하셔야 합니다.

 

다만, 월세계약을 하는 경우와 전세계약을 하는 경우에 조금 차이점이 있는데, 어떤 관점으로 보느냐에 따라 월세계약을 진행하는 경우에 등기부등본의 역할이 더 중요하다고 볼수도 있습니다.

 

무자격 공인중개사나 전세사기에 가담했다는 일부 중개사를 제외 하면 대부분의 공인중개사는 전세계약시 등기부등본상 소유권 이외의 권리가 없거나 있다손 치더라도 제한물권을 말소 하는 조건으로 계약을 진행합니다.

 

하지만 월세계약을 진행하는 경우에는 일부 제한물권이 있다고 해도 반드시 말소 조건으로 계약을 하지는 않습니다. 

주변 지인들이나 온라인으로 상담을 받아보면 전세계약인 경우에는 제한물권을 모두 말소 하고 진행하거나 말소할 수 없다면 계약을 하지 않으면 되므로 간단합니다.

 

하지만 월세계약인 경우에는 전세계약일 때보다 권리분석을 좀 더 디테일 하게 할 필요가 있습니다.

 

일반적으로 안전한 임대차 계약이라고 한다면 근저당 및 보증금의 합이 시세의 70%미만이라고 볼 수 있는데, 보통 전세가율이 70% 내외라고 봤을 때 선순위든 후순위든 더이상의 제한물권을 허용하는 것이 쉽지 않습니다.

 

따라서 선순위 제한물권이 있다면 말소조건으로 계약을 진행하고 이런 방식으로 전세가율 70%로 계약이 진행 되었다면 아주 특별한 상황을 빼고는 추가적인 후순위 제한물권을 설정하기가 쉽지 않습니다.

 

하지만 월세계약인 경우에는 비교적 보증금이 적으므로 보증금을 제외하고도고 추가적인 제한물권이 있는 경우가 많습니다.

 

또한 많은 분들이 보증금이 큰 전세계약은 부동산에서 계약을 하려고 하지만 비교적 보증금이 적은 월세는 직거래를 활용하는 경우도 많습니다.

 

직거래가 가능 한 물건들이 모두 그렇다고 할 수는 없지만 물건상의 하자 혹은 권리상의 문제로 인해 중개사무소에서 취급하기 어려운 물건들도 많습니다.

 

예를 들어 임대인이 채무관계로 인해 등기부등본 상 가압류가 잡혀있다면, 중개사무소에서는 말소 후 계약을 진행하는 경우가 많으나 직거래인 경우 '사촌 동생에게 빌린 돈인데 보증금 받으면 갚을거야'라는 임대인의 말에 바로 계약하는 임차인들도 많을 겁니다. 즉, 전세계약에 비해 보증금이 크지 않다고 해도 상황에 따라 월세계약이 더 위험하다고 볼 수도 있습니다.

 

따라서 직거래를 하든 중개사무소에서 계약을 하든 기본적인 정보는 알아야 할 필요가 있고, 아무리 이번 전세사기 가담으로 인해 공인중개사의 신뢰가 떨어졌다고 하더라도 중개사무소를 통해 계약을 하는 것이 안전합니다.