월차임(월세) 연체와 임대인의 계약해지

월차임(월세) 연체와 임대인의 계약해지

 

제가 지난 번 임차인에게 있어서 가장 중요한 것은 월세를 연체 하지 않는 것이라고 말씀드렸습니다. 그 이유는 월세를 연체 하게되면 임차인이 임대차보호법으로부터 보호 받지 못하는 경우가 많기 때문입니다. 

 

오늘은 월차임 혹은 월세 미납시 임대인의 계약해지에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

「민법」 제640조(차임연체와 해지) 
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

「상가임대차보호법」 제10조의8(차임연체와 해지) 
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

위와 같이 민법에 따른 계약해지와 상가건물임대차보호법에 따른 계약해지의 내용이 조금 다르다는 것을 확인 할 수 있습니다.

 

차임연체액이 3기에 달하는 경우 임대인이 계약해지를 할 수 있는 상가건물임대차보호법과는 달리 주택임대차보호법에는 차임연체로 인한 갱신거절 조항은 있지만 임대인의 계약해지 조항은 없으므로 주택임대차계약에 대해서는 민법 규정에 따라 차임연체액이 2기에 달하는 경우 임대인은 계약해지를 할 수있습니다.

 

상가건물임대차보호법의 경우 임대인이 계약해지를 할 수 있는 경우를 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 명시하고 있는데 여기서 말하는 '3기의 차임액에 달하는 때'는 차임연체를 3번 했을 때를 말하는 것이 아니라 3달 치 월세를 넘어서는 것을 말합니다.

 

예를들어 월 차임이 100만원인 경우 3기의 차임액은 300만원이므로 차임연체액이 300만원에 달하는 경우 계약해지를 할 수 있습니다. 연체가 연속되지는 않았지만 차임연체액이 결국 300만원에 달하게 된 경우에는 계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

임차인이 사정상 5개월째 월세를 50만원씩 입금했다면 연체액은 250만원으로 300만원(3기의 차임액)에 달하지 않았기 때문에 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다. 

 

또한 임차인이 2개월 주기로 200만원씩 월세를 입금했다면 월차임을 연체 한 건 맞지만 결과적으로 차임연체액이 300만원에 달하지 않았기 때문에 마찬가지로 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다.

 

 

임차인이 계약을 갱신하기 전 월세를 연체하였고 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 임대인은 월세 연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2012다28486 판결).

 

 

임차인이 3기에 달하는 차임액을 연체한 후 일시에 차임연체액을 모두 지급하여 현재는 차임연체액이 없다면 임대인은 연체된 차임을 모두 지급 받음으로써 차임연체로 인한 계약해지권을 포기한 것으로 보아 계약해지를 할 수 없습니다. 또한, 과거 판례 91다22902 에서는 위와 같은 상황에서 임대인은 임차인의 계약갱신 또한 거절 할 수 없다고 판결 하였습니다.

 

하지만 최근 대법원 2021.5.13 선고 2020다255429 판결에서는 임대인이 계약해지는 할 수 없으나 계약갱신을 거절 할 수는 있다고 판단하였습니다.

 

이는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신 거절은 '연체한 사실'을 요건으로 하고, 민법과 상가임대차보호법에 따른 임대인의 계약해지는 "연체액이 O기 차임액에 달하는 때"를 요건으로 규정하고 있기 때문입니다.

임차인이 월세를 연체하는 경우 대부분의 임대인은 보증금에서 차임연체액을 공제하는데 단순하게 연체액이 보증금을 넘어 설때까지 기다리시면 안됩니다.

 

계약기간이 만료된 후 임차인이 집을 비워 주지 않는 경우 명도소송을 진행해야 하는데 강제집행을 하는데까지 길게는 1년 정도 소모됩니다. 물론 계약기간이 만료된 이후의 월차임도 소송을 통해 받아 낼 수는 있겠지만 이미 명도소송으로 진이 빠진 임대인은 집을 비울 수 있게 된것만으로도 만족하는 경우가 많습니다.

 

따라서 대화가 잘 통하지 않는 악성임차인이라고 판단된다면 보증금의 여유가 있을 때 명도소송을 준비하는 것도 좋은 방법입니다.