부동산계약시 자주 사용 되지만 논란이 될 수 있는 특약사항

부동산 계약서를 살펴 보시면 다음과 같은 특약이 적혀 있을 가능성이 높습니다.

-현재 상태의 계약임
-현 시설물 상태의 매매계약임
-매수인은 현장 답사 후 현 시설상태를 확인하고 계약함
-현시설물 상태의 계약이며 잔금시까지 중대하자는 매도인이 책임진다.

 

계약서 작성시 공인중개사 분들이 자주 쓰는 특약 중 하나 인데 제가 공인중개사를 시작하던 때 부터 이미 암묵적으로 사용되어 오던 특약입니다.

 

부동산계약을 진행하다 보면 계약시기와 잔금 및 입주시기까지 1~3개월 정도 걸리다 보니 매수인 혹은 임차인이 계약당시 보았던 것과 다르다는 이유로 잔금직전 시설보수, 감액 및 계약해제을 요구 하는 경우가 종종 있습니다.

 

매수인과 임차인의 주장이 옳고 그름을 떠나서 매도인과 임대인 입장에서 잔금직전 이러한 요구는 달갑지 않은 일이기 때문에 거래당사자 간의 다툼이 생기기도 하는데 공인중개사 입장에서는 이런 상황을 사전에 방지 하기 위해 작성하는 특약일 겁니다.

 

하지만 너무나 당연하게 작성해오던 이 특약도 사실상 논란이 될 수 있습니다.

 

예를들어 가구 뒷편 벽면이 결로로 인해 곰팡이가 심하게 피어있는 경우 계약당시 임차인, 매수인이 집을 볼때는 확인할 수 없었을 겁니다. 하지만 잔금날 이사를 나간 후 집을 확인 했을 때 상태가 심각하다는 것을 알았고 임대인 혹은 매도인에게 상황 설명을 하였으나 계약서 작성당시 '현재상태' 즉 '계약당시 상태 그대로' 라는 이유로 곰팡이를 제거 해 줄 수 없다고 한다면 이 또한 분쟁이 될 수 있습니다.

 

실제로 임대차계약을 체결하면서 '현재 상태로 임차인이 확인 후 진행하는 계약임' 이라는 특약을 작성하였고 기존 임차인이 본인이 설치한 것이라며 LED등을 모두 가져간 후 기존에 사용하던 형광등을 설치 한 후 퇴거를 하여 새로운 임차인이  LED등으로 알고 계약했기 때문에 계약당시 작성된 현재상태로 유지 되지 않았다고 다툼이 생긴 경우가 있습니다.

물론 계약당시 확인설명서를 작성하여 설명 및 교부 해야 하는 공인중개사가 좀 더 꼼꼼하게 확인하지 못한 책임이 있을 수 있습니다. 그래서 공인중개사 분들이 더더욱 신중하게 다루어야 하는 특약 중 하나 이기도 하지만 항상 말씀드렸듯이 공인중개사에게 100%과실을 묻는 경우는 거의 없습니다. 

 

따라서 현장 방문 후 계약서를 작성 할때 현재 상태에 대한 특약은 보다 세부적인 기록을 해 두거나 현재 거주중인 입주자의 사생활이 침해 되지 않는 범위 내에서 사진을 몇장 찍어 두는 것도 좋습니다. 또한 이러한 상태가 변동 되거나 미처 파악하지 못한 하자가 생겼을 경우 책임소지를 어떻게 할 것인지도 미리 협의하여 특약사항에 적어두는 것도 좋은 방법입니다.