신종 전세사기 유형?? 공동담보 주의사항 및 확인 방법

신종 전세사기 유형?? 공동담보 주의사항 및 확인 방법

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최근 공동담보로 인한 신종전세사기 유형이 등장하여 피해자가 속출하고 있습니다. 공동담보를 이용한 신종 전세사기 유형과 함께 주의사항 및 공동담보 확인방법에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1. 신종전세사기 유형

2. 전세계약과 근저당

3. 공동담보란?

4. 공동담보 주의사항

5. 공동담보 확인 방법

신종전세사기 유형

최근 경기도 수원 일대에서 총 120억 원 규모의 전세사기로 의심되는 다수의 고소장이 접수되었습니다. 임대인은 오피스텔 및 주택 등 총 800세대 이상을 소유한 것으로 드러났으며 피해자와 피해금액이 계속 늘어나고 있다고 합니다.

 

임대인은 임대사업자를 등록하였음에도 불구하고 의무사항인 전세보증보험에 가입하지 않았으며 현재 보증금을 모두 상환하지 않은 채 연락두절이라고 합니다.

 

대략적인 이야기를 들어보니 임차인들이 해당 주택의 근저당이 얼마나 되는지 잘 몰랐다고 합니다. 

 

저는 이 내용을 보고 아직도 근저당이 얼마나 잡혀있는지 모르는 사람들이 저렇게나 많을까?라는 의심을 했지만 내용을 끝까지 읽어보니 모를 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

어떤 사안인지 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

<전세계약 시 주의사항 알아보기>

전세 계약시 주의사항 5가지

 

전세계약과 근저당

이번 전세사기의 공통점은 임차 주택에 비교적 소액이라 볼 수 있는 근저당이 잡혀있었고 근저당에 비해 주택의 시세가 높다고 판단한 임차인들은 근저당을 심각하게 생각하지 않았던 것 같습니다. 

 

일반적으로 전세계약을 진행하기 전 등기부등본을 확인하는 것은 기본적이면서 가장 중요하다고 볼 수 있습니다.

 

지금은 부동산과 관련된 기본적인 정보를 쉽게 접할 수 있고 Hug에서 관리하는 안심전세앱을 활용하면 근저당과 전세보증금을 시세와 비교하여 전세계약이 안전한지 점검해 주므로 이미 근저당이 설정되어 있는 주택을 무리해서 계약하는 일은 크게 줄었습니다.

 

<안심전세 앱으로 주택 시세 및 적정 전세보증금 확인하기>

안심전세앱(App)을 이용하여 빌라 시세 확인하는 방법

 

 

공동담보란?

하지만 이번 전세사기의 핵심은 '공동담보'입니다. 공동담보는 하나의 담보물이 아닌 여러 부동산의 평가액을 합쳐서 공동으로 근저당을 설정해 놓은 것입니다.

 

예를 들어 시세가 1억 원인 주택 한 채에 근저당 7000만 원이 설정되어있다면 등기부등본으로 쉽게 확인할 수 있지만 주택 5채를 묶어서 근저당 3억 5000만 원을 설정해 놓는다면 등기부등본에 공동담보, 3억 5000만 원이라고 나오기 때문에 임차인들은 몇 채의 주택이 묶여 있는지 혹은 본인이 거주하려는 주택의 비중이 얼만큼인지 단번에 파악하기가 어렵습니다.

 

공동담보 주의사항

좀 더 자세히 살펴보면, 한 층에 5세대씩 거주할 수 있는 4층짜리 빌라가 있다고 가정해 보겠습니다.

 

임대인은 1층 5세대를 공동담보로 5억 원의 근저당을 설정하여 각 층별로 5억 원씩 총 20억 원의 대출을 받은 상태입니다.

 

1층 101호에 전세계약을 하기로 한 임차인은 등기부등본을 통해 근저당 5억 원을 확인하였으나 총 20세대가 거주 중인 4층짜리 빌라 한 동의 시세가 대략 20~25억 정도 한다는 이야기를 듣고는 안심하며 계약서를 작성합니다.

 

하지만 만약 경매가 진행 된다면 빌라 한동 전체를 경매로 진행하는 것이 아니라 공동담보로 묶어놓은 층별로 경매가 진행 되므로 실제 임차인이 배당받을 수 있는 낙찰가의 기준은 20억이 아니라 5억입니다.

 

공동담보 확인 방법

안타까운 점은 앞서 공동담보로 근저당이 설정되어있는 경우 임차인이 쉽게 확인하기 어렵다고 말씀드렸는데, 공동담보라는 용어가 낯설어서 그렇지 확인하는 게 그리 어렵지도 않습니다.

 

대부분 공인중개사가 등기부등본을 열람하여 임차인에게 보여주는데 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 시 공동담보 목록을 체크하면 담보물을 모두 확인할 수 있습니다. 

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만약 공인중개사가 공동담보 목록을 제대로 확인하지 않았다면 중개사고로 볼 수 있겠지만 이번 전세사기 사건은 중개사무소를 통하지 않은 직거래 이거나 임대인과 중개인이 공범일 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

결론은 등기부등본 상 공동담보로 근저당권이 설정되어 있다면 반드시 등기부등본을 직접 열람하여 담보물을 확인해 보실 필요가 있습니다.

 

<인터넷등기소에서 등기부등본 보는 방법>

인터넷등기소에서 등기부등본 보는 방법