전세사기 의심 공인중개사 점검 결과 유형별로 알아보자

국토교통부는 지난해 11월 20일부터 12월 31일까지 전세사기 가담 가능성이 의심되는 1,892명의 공인중개사들을 대상으로 3차 특별 점검을 실시하여 지난 1월 16일 결과를 발표했습니다.

전세사기-의심-공인중개사-유형-정리

 

이번 점검으로 인해 공인중개사 429명의 위반행위를 적발하였고 자격취소 1건, 등록취소 3건, 업무정지 69건, 과태료 115건의 행정처분 조치가 진행 중입니다.

 

오늘은 이번 특별점검의 대상이 된 공인중개사들의 주요 위반 행위를 알아보도록 하겠습니다.

<목차>
1. 무등록 중개 및 등록증 대여
   1-1. 폐업한 공인중개사
   1-2. 이중 중개사무소
   1-3. 중개보조원의 중개업무
2. 깡통전세 모의
3. 신탁사 미동의
4. 초과 중개보수

 

1. 무등록 중개 및 등록증 대여

1-1. 폐업한 공인중개사

폐업한 공인중개사 A의 중개사무소 간판이 미철거되었고 기존에 사용하던 등록증과 자격증이 정리되지 않은 상태로 공인중개사 B가 사무소를 운영하였습니다.

 

A 중개사는 자격증과 등록증이 방치되어 있는지 몰랐다고 해명하였고 이전에 등록취소 처분을 받았던 공인중개사 B는 중개행위를 하지 않았다고 주장하였습니다.

 

공인중개사 A는 등록증 대여가 의심되고 공인중개사 B는 무등록 중개행위가 의심되는 사안입니다.

 

이러한 경우를 비추어 볼 때, 국가공간정보포털 혹은 한국공인중개사협회 홈페이지에서 중개사무소의 폐업 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

1-2. 이중 중개사무소

행정처분을 피하기 위해 이미 폐업한 공인중개사 A가 본인 소유 건물 내에서 중개사무소를 운영하였고 이외에도 타인의 이름과 간판을 그대로 이용하여 다수의 중개사무소를 동시 운영한 경우입니다.

 

공인중개사법 제12조에 따르면 공인중개사가 이중으로 중개사무소를 운영하는 경우 자격정지 및 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처합니다.

 

공인중개사 A는 이미 행정처분 상태로 개설등록을 할 수 없는 상황이었으므로 무등록 중개 및 두 개 이상의 중개사무소를 운영하였다는 사안으로 수사 중입니다.

 

자격증 대여 행위가 의심된다면 사무소 내에 게시되어 있는 자격증 및 등록증 사진과 공인중개사를 비교해 보는 것도 좋습니다. 물론 의도적으로 자격증과 등록증은 잘 안 보이게 두었다면 확인하는 것이 쉽지는 않습니다.

 

1-3. 중개보조원의 중개업무

거래 계약 체결이 유독 많은 중개사무소에서 최근 3년간 작성한 계약서의 공인중개사 필체를 대조한 결과 공인중개사가 아닌 중개보조원에 의하여 체결된 계약서가 일부 발견 되었습니다.

 

공인중개사는 자격증 및 등록증 대여로 자격취소 및 등록취소 처분을 받을 예정이며 중개보조원은 등록증 대여 및 무등록 중개행위를 이유로 조사를 받게 됩니다.

 

올해부터는 중개보조원이 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 본인이 중개보조원임을 밝혀야 합니다. 또한 공인중개사협회에서 제공하는 확인설명서에는 중개를 진행하는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지 작성하도록 양식이 바뀔 예정이므로 확인하실 필요가 있습니다.

 

<전세 계약 시 주의사항 5가지>

전세 계약시 주의사항 5가지

 

2. 깡통전세 모의

• 중개보조원 A가 매도인 B를 설득하여 기존 시세보다 높게 업계약을 작성하도록 유도
• 공인중개사 C가 매매가와 동일한 전세보증금으로 임차인을 유인하여 전세 계약을 체결
• 매수인 D를 바지임대인으로 내세워 동일한 방식으로 다수 계약 진행
• 매도인 B의 통장에서 공인중개사 C와 중개보조원 A에게 반복적인 입, 출금 거래 내역 확인

매도인 B가 기존 시세보다 높은 전세금액을 수령한 뒤 실제 매도금액과 전세보증금의 차액을 중개보조원 A, 공인중개사 C와 함께 나누어 가졌습니다.

 

이와 같은 방식으로 다수의 계약이 확인되었고 이를 중개보조원 A, 매도인 B, 공인중개사 C, 매수인 D까지 전세사기를 모의했다고 판단하여 공인중개사법 제33조 1항 4호에 따라 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 및 형법상 사기죄로 수사를 진행합니다.

 

깡통전세를 피하기 위해서는 주택의 시세를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 아파트의 경우에는 실거래가를 쉽게 파악할 수 있지만 단독주택이나 빌라와 같은 다세대주택은 시세파악이 쉽지 않습니다. 

 

그럼에도 시세파악을 정확하게 하는 것이 전세사기를 예방할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

 

<전세사기 예방을 위한 빌라(다세대주택) 시세 확인하기>

전세사기 예방을 위한 빌라(다세대주택) 시세 확인하기

 

4. 신탁사 미동의

공인중개사 A는 신탁등기가 설정되어 있는 부동산을 중개하면서 신탁회사의 동의가 필요함에도 불구하고 임대권한이 없는 위탁자(신탁등기를 하지 않았다면 실제 소유자)를 임대인으로 하여 임대차계약을 진행하였습니다.

 

신탁등기가 설정된 부동산의 경우 부동산의 처분권한은 신탁회사에 있으므로 신탁회사의 동의가 없는 한 신탁을 의뢰한 위탁자는 임대차계약을 체결한 권한이 없습니다. 즉, 임차인의 재산상 피해가 발생하는 경우 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 전혀 받을 수 없습니다.

 

이로 인한 피해 임차인이 다수 발생하였고 계약을 진행한 공인중개사 A는 업무정지 및 과태료 부과 처분을 받게 되었습니다.

 

<전세사기 수법 알아보기>

보증금을 지키기 위해 꼭 알고 있어야 하는 전세사기 수법

 

5. 중개보수 초과수수

공인중개사 A와 B는 주택과 근린생활시설이 혼합된 일명 상가주택을 중개하면서 주택의 면적이 1/2 이상이었으므로 주택에 대한 중개보수 요율을 적용해야 하지만 상가에 대한 중개보수 요율을 적용하면서 초과 중개보수에 해당하였습니다.

 

또한 계약서 상 건축물의 용도를 주택으로 표기해야 하지만 상가로 표기하였으고 건물의 일부를 불법으로 용도변경하였으나 중개대상물 확인설명서에 기재하지 않았습니다.

 

따라서 공인중개사 A, B는 중개보수 초과수수와 중개대상물 확인 설명 미흡으로 업무정지 6개월 및 과태료 250만 원의 처분을 받았습니다.

 

<중개보수 요율표 및 계산 방법>

중개보수 요율표 및 계산 방법

 

여러분도 전세사기 가담이 의심되는 공인중개사들의 위반 행위를 기억하여 앞으로 전세사기를 당하지 않도록 주의할 필요가 있습니다.