현명한 임차인을 위한 잠들어 있는 임대차 계약서 셀프 점검 하기

많은 분들이 엑스퍼트나 이메일을 통해 다른 부동산에서 작성하신 임대차 계약서를 보내시면서 안전한 계약인지 물어보곤 합니다. 가뜩이나 거래량이 줄어든 시국에 다른 부동산에서 작성한 계약서를 보자니 배가 조금 아프지만 정보의 비대칭으로 인해 전세사기를 당하거나 부당하게 피해를 보는 임차인들을 한 분이라도 더 돕기 위해 성심성의껏 점검해 드리는 편입니다.

 

물론 제가 점검하는 대부분의 계약서에는 불안 요소가 들어 있습니다. 상담을 요청하시는 분들도 그러한 부분이 찝찝해서 확인을 하고 싶으신 거겠죠.

 

계약이 진행되기 전 상담을 요청하시는 경우라면 좋지만 이미 진행된 계약에 대한 검토를 요청하는 경우 대처할 수 있는 방법이 많지는 않습니다.

 

게다가 계약서만으로는 모든 사정을 다 파악할 수는 없기 때문에 임대차 계약서 상 불안 요소가 있다고 하더라도 반드시 위험하다고 볼 수는 없습니다. 저도 계약서를 작성하다 보면 상황에 따라 절차를 생략하는 경우도 있고 모든 일이 그렇듯 이론과 실무는 다르기 때문에 거래당사자와 공인중개사의 이해관계를 고려해야 할 때도 있습니다. 

 

즉, 이러한 이해관계를 배제하고 단순히 임대차 계약서에 작성된 문구만 본다면 열의 아홉은 계약금을 포기하더라도 계약해제를 권하고 싶을 정도입니다.

 

따라서 이러한 경우에는 계약서를 작성해 준 공인중개사를 신뢰할 수밖에 없는데 최근에는 공인중개사의 전세사기 가담으로 인해 믿을 만한 공인중개사를 구별하는 것도 하나의 방법이라고 볼 수 있겠습니다.

 

<자격증 대여하는 무자격 공인중개사 판별하는 팁>

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그렇다면 오늘은 여러분 안방에 숨어있는 임대차계약서 셀프점검 해 보도록 하겠습니다.

<임대차 계약서 셀프 점검>
1. 기본특약
2. 중도 퇴실 시 중개보수
3. 계약만기 시 청소
4. 임대인의 매도사실 통보
5. 신탁등기 여부

 

1. 기본특약

대부분의 임대차 계약서 중 특약사항 첫 번째 줄에서는 ' 현 상태 그대로 임차인이 직접 확인 후 임대차 한다.'라는 내용이 적혀 있습니다. 반드시 필요한 특약은 아니지만 저도 자주 사용하는 특약입니다. 대부분의 공인중개사는 이 특약을 설명이 아니라 단순히 읽어만 주기 때문에 임대차 계약서 작성 경험이 부족한 임차인들은 이 문구에 대해 걱정하시는 분들도 많습니다.

 

이 특약을 엄밀히 살펴보면 계약서 작성 당시의 현재 상태 그대로 임대차한다고 했으므로 잔금날 임차인이 이사하기 전에 벽지가 너무 더러워서 도배를 해 달라던가 보안을 이유로 방범창을 설치해 달라던가 하는 요구를 하지 않겠다는 것입니다.

 

물론 계약서 작성 할 때는 보지 못하였으나 변기가 깨져있다던가 문 손잡이가 고장 나는 등의 하자는 대부분 임대인이 고쳐 줍니다. 하지만 누군가가 살던 집에서 이삿짐이 빠져나가면 안 보이던 곰팡이도 보이고 장판이 찢어질 수도 있는데, 이렇게 큰 비용이 들어가는 부분에 대해서는 특별한 개선 없이 입주하겠다는 의미로 해석할 수 있습니다.

 

또한 임차인이 직접 확인하였다는 것은 앞서 말씀드린 현재 상태를 임차인이 직접 눈으로 확인하였기 때문에 딴소리하지 말라는 속 뜻이 숨어 있기도 합니다.

 

이 것도 엄밀히 따지면 만약 법적 분쟁이 발생하는 경우 임차인도 직접 확인하였기 때문에 과실여부를 따질 수 있다고 생각하시면 됩니다. 

 

물론 법학 전공하시는 교수님들은 이 특약도 문제가 생길 여지는 있다고 하는데 어쨌든 대부분의 공인중개사분들은 이 특약을 사용하고 있습니다. 한편으로는 아주 강력한 특약이고 한편으로는 꼭 필요한 특약은 아니라고 생각됩니다. 

 

<부동산계약 시 자주 사용 되지만 논란이 될 수 있는 특약사항>

부동산계약시 자주 사용 되지만 논란이 될 수 있는 특약사항

 

2. 중도 퇴실 시 중개보수

이 특약도 흔하게 볼 수 있는 특약입니다. 임차인이 임대차 계약기간을 모두 채우지 않고 중간에 계약을 해지하고 싶은 경우 임차인이 임대인을 대신하여 새로운 임차인을 구하고 임대인이 지불해야 할 중개보수를 대신 지불 하고 나가라는 특약입니다. 

임대차 계약기간을 모두 채우지 못하고 중간에 계약을 해지하려는 임차인이라도 중개보수를 대신 지불해야 할 의무는 없습니다. 하지만 계약기간을 채우지 못하고 중도해지를 하게 된 과실로 인해 임대인에게 손해가 생겼다면 이를 배상해야 하는데 중도 퇴실 시 임대인을 대신하여 중개보수를 지불한다는 것은 임대인에 대한 손해배상이라고 보시면 됩니다. 

 

사실 임대차 계약서를 작성 한 이상 임차인의 사정으로 계약을 해지하고 싶다고 해도 마음대로 해지할 수 있는 건 아니기 때문에 임대인이 중개보수를 조건으로 중도 퇴실에 동의해 주는 것은 하루빨리 퇴거해서 월세를 아끼고 싶은 임차인의 입장에서는 오히려 감사해야 할 일입니다. 

 

다만, 확인해야 할 부분은 있습니다. 최초 계약기간이 지나 묵시적 갱신 상태이거나 계약갱신청구권을 사용한 경우라면 중도 퇴실을 하더라도 새로운 임차인을 구할 의무도 없고 중개보수를 대신 지불해야 할 필요도 없습니다. 묵시적 갱신 상태이거나 계약갱신청구권을 사용한 상태에서는 주택임대차보호법상 계약을 해지할 수 있는 법정해지권을 가지고 있기 때문인데, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

이 부분을 말씀드린 이유는 최근 상담을 요청하는 계약서를 보면 묵시적갱신 상태이거나 계약갱신청구권을 사용한 상태이더라도 중도퇴실 시 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 지불한다는 특약이 자주 등장합니다. 하지만 이러한 특약은 엄연히 주택임대차보호법을 위반한 특약이고 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

 

<임대차 계약서에 자주 쓰이지만 효력 없는 부동산 특약 정리>

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3. 계약만기 시 청소

임차인은 계약만기 시 심각하게 파손되거나 본인의 취향대로 변형시켜 놓은 구조물 등에 대해서는 원상복구를 해야 합니다. 하지만 일상생활로 발생하는 마모는 반드시 원상회복해야 할 필요는 없습니다. 

 

물론 임대인과 심각한 불화가 생기지 않는 이상 일상적인 마모까지 변상하고 가라는 임대인은 거의 없지만 최근에는 반려견, 반려묘 등 애완동물로 인한 주거 손상에 대한 원상복구와 냄새, 털 등으로 인한 청소를 하고 나가는 특약을 많이 작성합니다. 물론 이러한 특약이 임차인으로서는 부당하다고 볼 수는 없고 임대인으로서는 반드시 추가해야 할 특약입니다.

 

반면, 사회초년생이나 대학생들이 주로 거주하는 오피스텔과 같은 경우에는 애완동물이 없더라도 퇴실 시 청소를 하고 나가야 하는 경우도 있습니다. 대부분은 청소가 되어 있는 상태로 입주를 하기 때문에 나갈 때도 청소를 하고 나가게 되시면 입주청소가 진행되지 않은 상태에서도 청소를 요구하는 경우가 있습니다. 

 

그냥 청소하고 나오면 되지 않나 생각하실 수 있지만 이삿날 아침부터 은행에서 전화 오고 이삿짐센터에서는 재촉하고 부동산에서 보증금 돌려받고 하다 보면 청소할 정신도 없지만 보통 임대인이 원하는 청소란 청소업체의 수준을 요구하는 경우가 많으므로 어쩔 수 없이 청소비를 지불하고 퇴실하기도 합니다. 

 

여기서 가장 중요한 부분은 퇴실 시 청소를 요구하는 것은 임차인의 원상복구 의무와 연관이 있을 텐데 앞서 말씀드렸듯이 퇴실청소가 필수는 아닙니다. 

 

<주택 임대차(전세,월세) 계약 필수 체크 리스트>

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4. 임대인의 매도사실 통보

전세사기의 영향인지는 모르겠습니다만 임대차 계약서 작성 시 임대인의 매도 계획을 특약으로 작성하는 경우가 많아졌습니다. 물론 매매계약과 임대차계약이 동시에 진행되는 경우에는 매매계약이 진행 중인 물건이라는 특약을 작성하긴 합니다. 하지만 추후 매도 계획이 있다는 점을 애써 밝히는 경우는 많지 않았는데 임차인 몰래 매매를 진행하는 전세사기 유형이 표면화되면서 선량한 임대인들이 매매계획을 사전에 밝힘으로써 사기꾼이 아님을 입증하려는 것 같습니다.

 

임대인이 매도사실을 임차인에게 알려야 할 의무는 없지만 한국인의 정서 상 임대인의 매도사실을 임차인에게 통지하는 것이 일반적입니다. 전세사기와 같이 임차인 모르게 매매계약이 진행되는 경우라면 어쩔 수 없지만 위와 같이 특약으로 매도인의 임대사실을 짐작할 수 있거나 실제로 임대인이 주택을 매도하여 임대인이 바뀌게 되었다면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

 

물론 임차인이 아직 계약기간이 만료되지 않아 거주 중인 경우 대부분의 매수인은 임대차계약을 승계하려는 경우가 많은데 이때 임대인의 변경을 이유로 임차인이 임대차계약을 해지하려 한다면 매매계약이 깨져버릴 수 있기 때문에 이 또한 한국인의 정서 상 임차인은 임대차계약을 존속하는 경우가 많습니다. 

 

현명한 임차인을 위한 임대차계약서 셀프점검

5. 담보신탁

담보신탁이란 부동산의 관리 및 처분 권한을 신탁회사에 맡기고 수익증권을 받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것입니다. 간단하게 말해서 금융기관으로부터 대출을 많이 받기 위한 방법으로 보통 신축 다가구주택에서 많이 볼 수 있습니다. 부동산의 관리 및 처분 권한을 보다 객관적인 회사에 위탁하여 안정적인 수익을 확보할 수 있다는 보증을 받아 대출을 더 많이 할 수 있다고 생각하면 쉽습니다.

 

다가구주택을 신축하는 경우 투자금을 줄이기 위해 담보신탁을 많이 활용하는데 앞서 말씀드렸듯이 담보신탁은 관리 및 처분 권한을 신탁회사가 가지고 있으므로 등기부등본에 기재되어 있는 소유자와 임대차 계약을 맺으면 안 됩니다. 

 

물론 담보신탁은 등기부등본에 신탁등기라고 표기되어 있으므로 저에게 문의하시는 대부분의 임대차 계약서에 신탁등기 되어 있다는 내용이 적혀 있기는 하지만 신탁등기를 잘 모르는 경우 위험할 수도 있습니다.

 

일반적은 중개사무소에서는 신탁등기에 대해 잘 설명해 주시겠지만 자격증을 대여한다거나 전세사기에 가담하는 등 불법행위로 인한 중개사무소는 등기부등본에 기록되어 있는 신탁등기를 숨길 수는 없으니 임대차 계약서에 신탁등기의 사실을 기록하면서 어차피 건물이 준공되면 신탁등기는 말소될 거라는 설명만 합니다.

 

<전세 계약 시 주의사항 5가지>

전세 계약시 주의사항 5가지

 

물론 신탁등기 자체가 불법이 아니고 담보신탁을 정상적으로 활용하시는 분들도 많기 때문에 신탁등기를 무조건 피하라고는 말할 수 없습니다. 또한 건물이 준공되면 신탁등기가 말소될 거라는 사실도 대부분은 맞는 말입니다.  

 

하지만 문제는 임대차계약서를 작성하기 위해 착석하고 있는 임대인에게 임대차계약에 관한 권리가 있는지가 중요합니다.

 

앞서 얘기 한 대로 담보신탁은 부동산의 관리 및 처분 권한이 신탁회사에게 있기 때문에 신탁회사 혹은 신탁회사가 위임한 경우에만 임대인으로서 임대차계약서를 작성할 수 있습니다.

 

따라서 계약서 작성할 때 등기부등본 상 소유자가 임대인으로 나오거나 소유자와의 친분을 과시하며 공인중개사가 임대인을 대리한다면 의심해봐야 할 필요가 있습니다.

 

물론 신탁회사에서 등기부등본 상 소유자 혹은 공인중개사에게 임대차 권한을 위임하였다면 얘기는 달라지겠지만 이 부분은 반드시 등기부등본에 등기되어 있는 신탁회사에 전화해서 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

<보증금을 지키기 위해 꼭 알고 있어야 하는 전세사기 수법>

보증금을 지키기 위해 꼭 알고 있어야 하는 전세사기 수법