부동산 등기부등본 공신력과 해결방법

부동산 등기부등본 공신력과 해결방법

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< 목차 >

1. 등기부등본 공신력 사례 1

2. 등기부등본 공신력 사례 2

3. 등기부등본 공신력이란?

4. 형식적 심사주의

5. 해결방법

 

 

몇 년 전 크게 화제가 되었던 황당한 사건이 있었습니다. 

등기부등본 공신력 사례 1

부동산을 매수한 A 씨는 등기부등본에 나와있는 소유자 B 씨에게 부동산 대금을 지급하고 소유권을 가져왔습니다. 하지만 어느 날 일면식도 없는 사람이 찾아와 본인이 부동산의 소유자라며 A 씨를 쫓아냅니다.
A 씨가 부동산을 매수할 당시 등기부등본 상 소유자 B 씨는 배우자 C 씨의 사망으로 인해 상속을 받은 부동산을 매도한 것이었는데, 추후 B 씨와 B 씨의 내연남이 의도적으로 배우자 C 씨를 살해한 것으로 밝혀졌고 이로 인해 B 씨는 상속에 의한 소유권을 잃게 되었습니다.
즉, C씨의 또 다른 상속인이 소유자라며 찾아왔던 것입니다. 결국 A 씨는 억울하게 부동산을 빼앗기게 되었습니다.

또 다른 이야기를 살펴 보겠습니다.

등기부등본 공신력 사례 2

주택을 매수한 매수인 A 씨는 등기부등본상 근저당권이 없는 것을 확인하고 매매 대금을 지급하였습니다. 몇 년 후 은행에서 대출이자를 갚지 않는 다며 A 씨의 주택을 경매신청하였습니다.
알고 보니 주택을 매도한 전 소유자 B 씨가 근저당을 받은 후 서류를 위조하여 근저당권 말소신청을 하였고 실제로는 대출을 갚지 않은 채로 등기부등본 상 근저당권이 사라지게 된 겁니다.
이에 따라 A 씨는 은행을 상대로 소송을 진행하였지만 패소하였고 결국 전 소유자 B 씨의 근저당권을 A 씨의 주택 대금으로 갚게 되었습니다. 

위의 두 가지 사례에는 공통점이 있습니다. 바로 매수인은 등기부등본으로 권리관계를 확인하였다는 사실과 선량하게 부동산을 구입한 매수인의 소유권은 지켜지지 않았다는 점입니다.

 

 

<인터넷등기소에서 등기부등본 열람 방법 알아보기>

인터넷등기소에서 등기부등본 보는 방법

 

등기부등본 공신력이란?

이 문제는 바로 등기부등본의 공신력과 관련이 있습니다.

 

등기부등본의 공신력이란 등기부등본의 사실을 믿고 거래한 사람을 지켜주는 것인데 우리나라에서 등기부등본의 공신력은 없습니다. 즉, 등기부등본의 사실을 믿고 거래한 사람을 보호해주지 않는다는 것입니다.

 

이게 무슨 말이죠?
부동산 거래할 때 반드시 등기부등본 확인하라고 들었는데,
등기부등본이 공신력이 없다고요?

 

형식적 심사주의

우리나라는 부동산 등기부등본에 있어서 형식적 심사주의를 따르기 때문에 공신력을 인정해 주지 않습니다.

 

형식적 심사주의란 등기관이 등기에 필요한 서류를 형식적으로 심사한다는 의미로 필요 서류가 갖추어 지기만 하면 등기를 받아주는 것일 뿐 서류의 진위 여부를 파악할 의무는 없습니다.

 

즉, 앞서 말씀드린 이야기처럼 등기에 필요한 서류를 위조해서 제출해도 등기신청이 가능하다는 것입니다. 

 

우리나라가 형식적 심사주의를 따르는 이유 중 하나는 부동산 거래가 활발하게 이루어 지므로 등기를 빠르게 진행시키기 위함입니다.

 

지금도 등기신청을 하면 대략 1주일 정도 걸리는데, 등기관이 필요서류 위조 여부를 확인하고 매도인의 배다른 형제가 상속재산으로 다투게 될지 혹은 피상속인의 사망에 고의적으로 개입하였는지 여부까지 파악하다 보면 수개월이 걸릴지도 모릅니다. 

 

<등기부등본 확인 시 주의사항 알아보기>

전세계약 한다면 알아야 할 등기부등본 확인시 주의사항

 

해결방법

등기부등본의 공신력으로 인한 문제는 잊을만하면 수면 위로 떠오르는데, 간혹 이러한 문제로 부동산 거래하는 것이 걱정된다고 하시는 분들이 계십니다.

 

하지만 등기부등본의 공신력으로 인한 사고는 극히 드뭅니다. 정확한 수치는 아니겠지만 아마 교통사고로 사망할 확률보다 낮다고 생각하셔도 됩니다.

 

그리고 등기부등본의 공신력과 관련된 사안은 정부에서 개선해줘야 할 부분이지 거래당사자가 어떻게 할 수 있는 문제는 아닙니다.

 

따라서 부동산 거래 시 등기부등본은 당연히 확인해야 하며 공신력과 관련하여 너무 걱정하실 필요는 없습니다.

 

그럼에도 불구하고 걱정이 되시는 분들은 부동산 권리보험을 가입하는 것도 하나의 방법입니다. 부동산 거래 시 권리의 하자로 인한 피해를 보상해 주는 보험이라고 생각하시면 되는데, 생각보다 비용이 저렴하므로 등기부등본의 공신력과 관련된 사고를 예방하기에는 괜찮은 방법입니다.

 

 

<부동산 직거래 시 주의사항 3가지>

부동산 직거래시 주의사항 3가지