신축 상가 분양시 주의사항

신축 상가 분양 시 주의사항

 

주택뿐만 아니라 상가도 마찬가지로 분양을 합니다. 하지만 주택 분양이 내 집마련을 위한 필수 코스라 여겨지는 반면 상가분양은 일반적으로 쉽게 경험할 수 있는 것은 아닙니다. 그렇다면 신축상가를 분양받기 위해서 주의해야 할 점은 어떤 것들이 있을까요?

신축-상가-분양시-주의사항

<목차>

1. 신축 상가 분양

2. 가짜 임대차 계약서

3. 임대수익률 보장

4. 높은 관리비

5. 결론

 

 

1. 신축 상가 분양

상담을 하다보면 신축 상가를 분양받아 손해를 입었다는 분들의 이야기를 종종 들을 수 있습니다. 직접 장사를 하려는 것보다 임대 수익을 받으면서 안정적인 노후를 준비하기 위해 상가에 투자하신 분들이 대부분이었습니다.

 

하지만 분양 당시 생각했던 것과는 달리 울며 겨자먹기로 장사를 시작하거나 아예 경매개시를 기다리는 경우도 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 신축 상가 분양시 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

부동산을 소유하는 과정에서 가장 큰 고민은 바로 공실일 겁니다. 그중에서도 임대수익을 주목적으로 하는 상가라면 공실에 더 민감할 수밖에 없습니다.

 

따라서 신축 상가를 분양받을 경우 대부분의 매수자분들은 앞으로의 공실에 대한 불안감을 갖는 것이 일반적입니다. 

 

 

2. 가짜 임대차 계약서

대부분의 상가 분양 업체는 이러한 점을 이용하여 이미 임대차 계약이 완료 되었으니 공실걱정은 하지 않아도 된다고 설명합니다.

 

유명한 프렌차이즈 커피숍이라든지 병원, 햄버거 가게 등이 입점 예정이라며 임대차 계약서를 고객들에게 보여 줍니다. 병원, 햄버거 가게, 피트니스 센터와 같이 최소 4~50평을 차지하는 업종은 인테리어 비용이 많이 들기 때문에 한 번 계약하면 장기 입점하는 경우가 대부분이므로 임대인 입장에서는 긍정적으로 받아들일 수밖에 없습니다.

 

하지만 분양이 끝나고 잔금을 치를 때쯤 임대차 계약서 상 임차인이 계약금을 포기 하고 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 애초에 임대차 계약금보다 분양상담사의 판매 수수료가 더 높기 때문에 상가를 분양하기 위한 가짜 계약서를 미리 작성해 두는 것입니다. 

 

신축 상가 분양시 제시하는 임대차 계약서가 모두 가짜는 아니겠지만 이러한 가짜 계약서로 인해 피해를 보는 분들이 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

 

 

 

3. 임대수익률 보장

앞서 말한 가짜 계약서와는 조금 다르게 비록 임차인은 없지만 임차인이 구해질 때까지 최대 1년 혹은 2년간 일정 수준의 임대수익을 분양업체에서 보상해 주겠다고 홍보하는 경우입니다.

 

언뜻 보면 "설마 2년 안에 임차인이 안 구해 지겠어?"라고 생각할 수 있지만 임차인의 여부과 관계없이 분양업체에서 보상해 주는 임대수익은 결과적으로 분양가에 포함되어 있을 가능성이 높습니다.

 

즉, 임차인이 구해지지 않아 2년 동안 임대수익 만큼 보상해 줄 것을 대비하여 분양가를 좀 더 높여서 판매하였다는 의미입니다. 

 

 

4. 높은 관리비

신축 상가는 아파트 처럼 단숨에 분양이 완료되거나 하지 않습니다. 준공이 되고 입주가 시작되어도 분양이 되지 않아서 공실인 점포들이 많습니다.

 

분양이 되지 않았다면 보통은 시공사가 소유하게 되는데 입주 초반 상가 관리는 시공사 자회사 혹은 시공사에서 선정한 관리업체에서 맡게 되므로 미분양 호실은 관리비가 미납되는 경우가 많습니다.

 

반면 상가 분양이 되었더라도 공실인 상태로 매월 이자를 납부하고 있는 소유자가 관리비까지 납부하는 것은 상당히 부담이 됩니다. 그럴 수밖에 없는 게 신축 상가는 에스컬레이터나 엘리베이터 등으로 인해 전기세도 높고 주자관리 및 관리소장 등의 인원이 필요하므로 관리비가 상당히 높습니다.

 

또한 관리비 중 공용부분은 보통 전용면적이 아닌 계약면적을 기준으로 나누어 평당 단가로 계산하게 되는데 실제로 소유하고 있는 상가의 면적이 10평이더라도 주차장, 계단, 복도 등을 모두 포함한 계약면적이 20평이라면 관리비도 평당 단가 X20으로 계산해야 합니다.

 

5. 결론

항상 말씀드리지만 모든 상가 분양이 다 그런것은 아닙니다. 다만, 신축 상가를 분양받기 전 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하길 바랍니다.

 

꼭 분양시장이 아니더라도 개인적인 경험으로는 기본 제공 옵션, 사은품 등 보상이 푸짐할 수록 함정이 숨어있을 가능성이 높은 것 같습니다.