국토교통부 주택 통계(미분양, 인허가, 거래량) 분석하기

국토교통부 주택 통계 분석하기

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부동산 시장과 흐름을 파악하기 위한 지표로 미분양 주택, 주택 인허가, 주택 거래량 등이 활용됩니다. 국토교통부에서 발표한 2023년 9월 주택 통계 자료를 이용하여 주택 통계를 어떻게 활용해야 하는지 간단하게 분석해 보도록 하겠습니다. 

 

 

<목차>

1. 미분양 주택

2. 주택 인허가, 착공, 분양 주택 수

3. 주택 거래량

4. 결론

 

미분양 주택

23년 9월 전국 미분양 주택은 약 6만호 정도로 전월 대비 3.2% 감소하였습니다. 올해 초를 시작으로 미분양 주택수가 꾸준히 감소하는 추세입니다.

 

미분양 주택 수가 많다는 것은 주택을 구입하려는 매수세력에 비해 주택공급이 충분히 이루어 지고 있다고 볼 수 있습니다. 즉, 미분양 주택의 수가 감소하고 있다는 것은 주택의 수요와 공급이 비교적 안정적이라는 의미입니다.

 

반면, 2008년 서브 프라임 당시 미분양 주택 수가 17만호에 육박하였고 20~21년 미분양 주택 수가 약 1.5만 호 정도였다고 생각하면 미분양 주택에 따른 주택 가격이 어떤 상관관계가 있는지 알 수 있습니다. 

 

주택 인허가, 착공, 분양 주택 수

주택 인허가 및 착공, 분양 주택 수는 지난해 같은 기간에 비해 각각 32%, 57%, 42% 가량 감소하였습니다.

 

주택 인허가와 착공 및 분양 주택은 2~3년 후의 주택 시장을 예측할 수 있는 선행 지표입니다. 물론 소규모의 다세대 주택이나 다가구 주택의 수도 포함되는 수치이지만 대부분의 아파트가 착공 및 분양 후 2~3년 정도 걸리기 때문에 주택의 인허가, 착공, 분양의 수가 감소하였다는 것은 2~3년 후 주택의 공급량이 부족할 수도 있다는 의미입니다.

 

수요량에 비해 공급량이 부족하면 당연히 가격을 오르게 되어 있고 현 정부에서 3기 신도시를 서두르려는 이유도 여기에 있습니다.

 

주택 거래량

23년 9월 주택 매매 거래량은약 4.9만 건으로 22년 9월과 비교하면 약 50%가량 증가 하였습니다. 거래절벽이 많이 해소되었다고 보일 수도 있겠지만 1월부터 9월까지의 총거래량으로 보면 주택 거래량은 지난해 대비 1.4% 정도 증가하였습니다.

 

주택 가격이 한창 상승하던 20년 9월과 21년 9월 모두 8만호가 넘었고 19년에도 6만 호에 가까웠으니 거래량이 완전히 회복되었다고 보기에는 조금 아쉽습니다. 

 

23년 9월 전월세 거래량은 약 20만건으로 전월 대비, 전년 동월 대비 모두 감소하였습니다.

 

전월세 거래량은 매년 증가해 오던 추세였으나 올해 초 빌라왕, 건축왕 등 전세사기의 여파로 인해 전세에 대한 이미지가 많이 하락하였고 Hug에서도 전세대출 및 전세보증금반환보증보험의 기준을 높이면서 지원혜택을 받지 못해 이사를 포기하는 분들도 많습니다. 

 

 

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앞서 말씀드린 주택 인허가와 착공, 분양 주택 수와는 달리 주택 거래량은 현행 지표라고 볼 수 있습니다. 주택 거래량이 많다는 것은 수요가 높다는 의미로 주택 가격 상승을 예측할 수 있습니다. 올해 초부터 지난해에 비해 주택 거래량이 증가함에 따라 쌓여있던 급매물이 빠진 후 주택 가격이 소폭 상승한 아파트가 다수 보였습니다.

 

반면 전월세 거래량이 감소 했다는 것은 실수요층이 적어졌다는 이야기로 볼 수 있고 가뜩이나 이율도 높은 상황에서 무이자 대출이라고 불리는 전세보증금을 이용하여 투자할 수도 없으니 주택 가격이 하락할 것이라고 예측할 수 있습니다.

 

결론

부동산의 가격을 예측하는 지표는 상당히 많습니다. 하지만 그 모든 것들이 한 방향으로 향하지 만은 않습니다.

 

주식시장에서도 상당히 많은 지표가 있지만 그 중에 본인이 더 신뢰할 만한 지표를 정해서 투자 원칙을 세워야 한다는 이야기를 들어 본 적 있습니다. 물론 대부분의 데이터가 같은 방향을 가리킨다면 더할 나위 없는 투자 신호일 수 있지만 부동산도 마찬가지로 데이터가 항상 같은 방향을 가리키는 것은 아니기 때문에 본인이 더 신뢰할 수 있을 만한 지표를 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.