환산보증금 초과 임차인 상가건물임대차보호법 적용 여부

환산보증금 초과 임차인 상가건물임대차보호법 적용 여부

환산보증금-초과시-계약갱신-상가건물임대차보호법

 

주택임대차보호법과는 다르게 상가건물임대차보호법(=상임법)에는 환산보증금이 존재합니다.

 

환산보증금은 보증금과 월세를 일정 비율로 환산한 값으로 법에서 정하고 있는 환산보증금 보다 높으면 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 

 

환산보증금 계산 방법과 상임법 상 지역별 환산보증금의 범위는 아래와 같습니다.

ㅣ환산보증금 계산 방법

보증금 + ( 월세 X 100 ) = 환산보증금

 

ㅣ지역별 환산보증금의 범위

1. 서울특별시 : 9억 원

 

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억 9천만 원

 

3. 광역시(군 지역 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원

 

4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

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예를 들어 보증금 2억에 월세 1000만 원씩 내는 임차인의 환산보증금은 2억 + (1000만 X 100) = 12억 이므로 상임법의 적용을 받을 수가 없습니다.

 

이런 경우에는 생계를 위한 사업체 운영이라 보기 어려우므로 상가건물임대차보호법의 제정 목적과 거리가 멀다고 판단하기 때문입니다.

 

즉, 상가건물임대차보호법은 특별법이므로 환산보증금이 높아 이를 적용받지 못한다면 민법의 임대차에 관한 규정을 따릅니다.

 

 

 

환산보증금이 높아 상임법의 적용을 받지 못하는 임차인들의 가장 큰 고민거리는 계약갱신입니다.

 

상임법에 따르면 임차인은 계약갱신요구로 인해 최초 계약일로부터 10년 간 영업을 할 수 있습니다.

 

하지만 환산보증금을 초과하는 임차인은 상임법의 적용을 받지 못하므로 임대인이 계약 해지를 할까 노심초사하는 분들 많습니다.

 

다행인 점은 상임법의 조항 중 환산보증금과 관련 없이 상가건물 임차인에게 적용되는 사항이 4가지 있습니다.

 

 

ㅣ환산보증금을 초과하더라도 적용되는 상가건물임대차보호법 규정

 

첫 번째, 대항력

 

임차인이 점포를 점유하고 사업자등록을 하는 경우 제삼자에게 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있다.

 

두 번째, 계약갱신요구권

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

세 번째, 권리금보호규정

 

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

<권리금의 종류와 권리금 계약 시 주의사항>

권리금의 종류와 권리금 계약시 주의사항

 

네 번째, 차임연체로 인한 계약해지

 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

<차임연체로 인한 계약해지 자세히 알아보기>

월차임(월세) 연체와 임대인의 계약해지

 

 

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다만, 많은 분들이 알고 계시는 묵시적 갱신은 상임법에 규정되어 있음에도 불구하고 환산보증금을 초과하는 경우 적용되지 않습니다.

 

이 경우 앞서 말씀드렸듯이 민법의 규정을 따라야 하는데, 상임법 상 묵시적 갱신에는 임대인이 계약해지를 할 수 없지만 민법상 묵시적 갱신에서는 임대인도 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으므로 피해를 보는 분들이 계십니다.

 

때문에 환산보증금을 초과하지 않도록 보증금 및 월세를 전략적으로 조절하는 임차인 분들도 많고 만약 부득이하게 환산보증금을 초과한다면 상가건물임대차보호법 상 적용 가능한지 여부를 꼭 확인하는 것이 좋습니다.