임차권등기명령에 대한 오해와 진실

임차권등기명령 신청건수가 과거에 비해 상당히 증가했다는 이야기를 들으셨을겁니다.

 

전세사기와 관련하여 전세금반환보증보험을 통해 보증금을 반환받기 위해서 임차권등기명령을 해야 하는 경우가 있어서 임대인으로부터 전세보증금 반환이 불가능 하다고 판단되는 임차인들이 임차권등기명령이라도 해야 보증금 중 일부 또는 보증금 전부를 받을 수 있다고 오해 하는 분들이 많습니다.

 

임차권등기명령은 전세보증금반환 소송과는 직접적인 연관은 없습니다.

 

따라서 임차권등기명령을 안한다고 해서 전세보증금을 돌려받지 못하는 것도 아니고 임차권등기명령을 한다고 해서 전세보증금을 반드시 돌려 받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

임차권등기명령은 쉽게 말해 대항력을 유지시켜주는 제도라고 보면 됩니다.

 

대항력이라는게 지금은 너무 당연시 되어있기 때문에 중요성을 크게 못느끼는 분들이 많으실겁니다.

 

대항력에 대해 잠깐 설명해보자면 임대차계약은 채권이기 때문에 제3자에게 대항 할 수 없습니다.

쉽게 말하면 임대인 A와 임차인 B가 임대차계약을 맺었고 임대인A가 제3자인 C에게 건물을 매도했다고 가정하면, 임차인 B는 임대인 A와 채권인 임대차계약을 했기 때문에 임대인 A에게 보증금을 반환 받아야 합니다. 이 때, 채권은 제3자에게 대항 할 수 없다고 했으므로 건물을 매수한 임대인C가 임차인B에게 나와 임대차계약을 한게 아니니 내집에서 당장 나가든지 보증금을 다시 가져오라고 할 수 있습니다.

지금시대에는 무슨 말같지도 않은 소리야? 라고 하실 수 있겠지만 과거에는 그랬습니다. 하지만 이렇게 임차인이 피해를 보는 사례가 많아졌고 임대차보호법이 생겨나면서 임대차계약을 한 후 전입신고를 하고 실제로 입주(점유)했다면 임차인은 '대항력'을 갖고 건물을 새로 매수한 임대인C로 부터 임차인의 권리, 즉, 보증금을 보호받을 수 있도록 하는 것입니다. 

 

항상 말씀드리지만 임차인이 임차인으로서 보호를 받으려면 대항력은 필수 입니다. 임차인이 대항력을 갖추기 위한 조건은 전입신고와 주택의 인도(점유)입니다. 여기서 주택의 인도라 함은 쉽게 말해 점유를 하는 것이고 실제적으로는 열쇠 혹은 번호키를 알려주는 것으로 잔금지급과 동시이행관계를 가집니다.

 

또한 계약기간이 만료가 되어 이사를 가야 한다면 임차인이 점유를 포기하는 것(이삿짐을 빼고 열쇠를 돌려주는 것)과 임대인이 보증금을 반환하는 것이 동시이행관계가 됩니다.

 

따라서 계약기간이 만료 된 후 임대인이 가지고 있는 가장 큰 무기는 보증금을 돌려주지 않는 것이고 임차인이 가지는 가장 큰 무기는 이사를 나가지 않는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

하지만 임차인의 사정으로 어쩔 수 없이 이사를 나가야 하는 경우에는 보증금을 돌려받지 못한 채로 가장 큰 무기인 점유를 포기할 수 밖에 없습니다.

심지어 최근에는 전세보증금을 돌려주지 못한 임대인이 관리비 납부를 임차인에게 전가 하면서 억울해 하는 임차인들이 많습니다. 물론 관리비는 사용자인 임차인이 내는 것이 맞겠지만 전세보증금을 돌려받지 못할 지도 모르는 상황에서 매달 관리비를 납부하는 것이 얼마나 스트레스일지 감히 짐작해 볼 수 있습니다.

 

따라서 이러한 경우 관리비를 납부 하지 않으려면 이사를 가야하고 앞선 상황처럼 어쩔 수 없는 사정에 의해 임차인으로서 가장 큰 무기인 점유를 포기해야 한다면 대항력이 상실 되기 때문에 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지 시키려는 것입니다.

 

또한 많은 분들이 임차권등기명령을 해야 전세보증금을 돌려받을 수 있다고 오해하는 바람에 계약기간이 만료 되기도 전에 임차권등기명령을 신청하려고 하시는데, 임차권등기명령은 반드시 계약기간이 만료가 되어야 합니다.