임차인(매수인)은 본인 재산을 스스로 지켜야 합니다.

제가 블로그나 유튜브 등 SNS를 통해 임차인들의 전세사기예방을 위해 정보를 공유하는 이유는 어쩌면 본인 혹은 부모님의 전재산이 될 수도 있는 큰 금액을 거래하는데에 있어서 본인재산을 스스로 지키길 바라는 마음 때문입니다.

 

물론 이런 건 공인중개사의 역할이기도 하고 그런 이유로 중개보수를 지불하는 것은 맞습니다. 그렇다고 못미더운 공인중개사가 많으니 본인 재산은 직접 지키라고 말하는 것은 아닙니다. 

 

종종 드리는 말씀이지만 정보화 시대이다보니 점점 더 똑똑해지는 고객들에 맞춰 공인중개사들도 더 많이 공부하고 더 꼼꼼히 체크 합니다.

 

제가 중개사를 처음 시작할 때만 해도 원칙보다는 편법을 중시하는 중개사분들을 자주 만났지만 지금은 제가 배워야 할 점이 더 많다고 느낄정도로 세련되고 스마트해졌습니다. 하지만 중개사분들도 사람인지라 실수를 할 수도 있고 수시로 바뀌는 부동산정책 때문에 중개사뿐만 아니라 세무사, 변호사, 공무원들도 헷갈리거나 해석의 차이가 생기는 부분들이 많습니다.

 

또한 사고라는게 생각지도 못한 부분에서 발생하는 것이기 때문에 거래당사자들도 의심가는 부분이나 정확히 이해하지 못하는 부분이 있다면 꼭 집고 넘어가야 할 필요가 있습니다.

 

제가 거래당사자들 특히 매수인과 임차인이 본인재산을 지키기 위한 노력을 해야 한다고 강조하는 이유는 중개사고로 인한 대부분의 판례에서 공인중개사가 100% 책임지는 경우는 많이 없습니다. 이것은 공인중개사의 과실을 가볍게 여겨서가 아니라 거래당사자에게도 일부 과실이 있다고 판단하기 때문입니다.

 

예를들어 임차인이 개업공인중개사가 아닌 중개보조원을 통해 임대차계약을 진행했고 중개보조원이 보증금을 가로 챈 사안에서 중개보조원의 신분을 제대로 알아보지 않고 계약을 체결한 점, 전세보증금이 임대인에게 정상수령 되었는지 여부를 확인하지 않은 점 등을 임차인 과실로 보아 개업공인중개사가 임차인에게 보증금의 50%를 배상하도록 하였고 (대법원 2011다68609)

 

잔금 지급 전 등기부등본을 확인하지 않아 임대인의 세금체납으로 인해 공매절차가 진행 되었고 계약당시 선순위 근저당권이 있었으므로 임차보증금을 전액 돌려받지 못한 사안에서 임대차보증금을 지급하는 임차인으로서도 상당한 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 알 수 있었음에도 이를 게을리 한점 드을 이유로 공인중개사의 책임을 70%로 제한하였습니다. (전주지방법원 2016가단18557)

 

또한 신탁부동산은 일반적으로 수탁자 및 우선수익자의 동의가 있어야만 임대차 할 수 있는데 공인중개사를 통해 신탁자와 임대차계약을 함으로서 보증금 전액을 돌려받지 못한 사안에서 임대차계약서에 신탁사실이 기재되어 있고, 등기사항전부증명서에도 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐져 있었으므로 임차인은 이를 적극적으로 확인하여야 하였음에도 이를 게을리한 과실이 인정되어 공인중개사의 책임을 임대차보증금의 60%로 하였습니다.(대전지방법원 2016가단202357)

 

물론 위의 사안들에서는 공인중개사의 과실이 의도적이라고 볼수 있는 정황들이 있기는 하나 공인중개사의 의도 여부를 불문하고 임차인(혹은 매수인)은 본인의 재산을 지키기 위한 노력을 스스로 할 필요가 있습니다.