정부에서는 전세사기를 예방하기 위한 방안으로 임대인의 미납세금을 임차인이 확인 할 수 있도록 하는 법안을 발의 했었는데요. 2023년 4월 18일 주택임대차보호법 개정안을 공포 했습니다. 전세계약 당시 등기부등본에 기재 되어 있지 않은 미납 세금으로 인해 경매 혹은 공매가 진행되면서 임차인이 보증금을 보호받지 못하는 사례가 많아 지면서 부동산 임대차계약에 앞서 임대인의 세금 체납 여부가 상당히 중요해 졌습니다.
새롭게 신설된 「주택임대차보호법」 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)은 같은 법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)과 비슷한 맥락으로 이해하면 됩니다.
「주택임대차보호법」 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
「주택임대차보호법」 제3조의7 (임대인의 정보 제시 의무)
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
앞서 말씀드렸듯이 임차인의 보증금을 보호하기 위해서는 임대차 계약당시 임대인의 세금체납여부도 중요하고 계약하려는 주택에 거주중인 기존 임차인들의 확정일자와 임대차정보 또한 아주 중요합니다.
다세대주택이나 아파트와 같이 공동주택인 경우에는 기존 임차인들과 동시 거주하는 경우는 없기 때문에 "이게 무슨소리지" 라고 생각하실 수 있는데, 다가구주택인 경우에는 하나의 주택안에 여러 세입자들이 살고 있는 구조이기 때문에 기존에 살고 있는 임차인들의 임대차내역을 꼭 알아야 할 필요가 있습니다.
「주택임대차보호법」 제3조의6은 확정일자 및 임대차 정보제공에 관한 내용을 임차인이 확정일자 부여 기관인 주민센터나 등기소에 요청할 수 있다는 내용입니다.
하지만 문제가 되었던건 정보제공을 요청하기 위해서는 임대인의 동의를 받아 오거나 이해관계인이어야 하는데, 현실적으로 계약을 진행하기 전 사전 미팅을 마련해 임대차정보 확인하고 오라며 동의서 써주는 임대인은 거의 없습니다.
반면 이해관계인이려면 계약서를 작성한 임차인이어야 하는데 이미 계약서를 작성한 상황에서 임대차정보를 확인 한들 계약서를 번복 하기 어렵습니다. 물론 계약당시 임대인이 제공한 정보와 실제정보가 다른 경우 계약을 취소하든 손해배상을 청구 하든 임차인에게 해법이 없는 것은 아니지만 사회적 약자인 임차인 입장에서는 막막하기만 합니다. 즉, 현실적으로 활용하기 어려운 법안 이었습니다.
하지만 이번에 개정 된 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 해당주택의 확정일자 및 임대차 정보와 세금체납여부를 확인할 수 있는 납세증명서를 임차인에게 의무적으로 제공하도록 하였습니다.
따라서 임대인은 계약서를 작성하려면 임대차정보와 세금체납여부를 반드시 제공하거나 임차인이 제공받을 수 있도록 동의를 해주어야 하며 이로써 임차인은 좀 더 확실한 정보를 가지고 안전하게 임대차계약을 진행 할 수 있게되었습니다.
<부칙>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제3조의7의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(임차권등기명령의 집행에 관한 적용례) 제3조의3제3항 각 호 외의 부분 전단의 개정규정은 이 법 시행 전에 내려져 이 법 시행 당시 임대인에게 송달되지 아니한 임차권등기명령에 대해서도 적용한다.
제3조(임대인의 정보 제시 의무에 관한 적용례) 제3조의7의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
「주택임대차보호법」 제3조의7의 개정규정은 공포한 날 (23년4월18일) 이후 체결되는 계약 부터 적용됩니다.
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