거주주택 낙찰받은 전세사기 피해자 특별공급 가능

지난 4월 7일 국토교통부에서는 전세사기 예방 및 피해 지원방안의 후속 조치로 전세사기 피해자가 해당 주택을 경매 혹은 공매로 낙찰 받는 경우 청약 신청시 무주택자로 인정 하기로 하는 개정안을 입법예고 했습니다.

 

사실 경매가 진행 중인 주택을 임차인이 낙찰 받는 일은 이번 전세사기 대란이 일어 나기 오래전에도 종종 있었습니다.

 

지금이야 임차인들의 보증금을 지키기 위한 법안들이 많아 졌고 그에 따라 임차인들의 전반적인 지식 수준이 높아지면서 보증금을 전부 날려버리는 일이 과거에 비해 줄어 들었다는 생각은 많이 듭니다만 그렇지 못했던 과거 혹은 지금도 일부 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하게 되면 울며 겨자 먹기로 거주중인 주택을 경,공매로 낙찰 받는 경우가 있습니다.

 

예를 들어 시세가 1억원인 빌라에 근저당이 6000만원 설정 되어 있었고 임차인이 4000만원으로 전세계약을 했다고 가정해 보겠습니다. 일반적으로 빌라 낙찰가율이 70% 내외인 점을 고려해서 7000만원에 낙찰이 되었다고 치면 임차인은 최우선변제금으로 약 2000만원 정도 배당을 받고 나머지 5000만원을 근저당권자인 은행이 배당받을겁니다. (경매진행 비용, 근저당설정일, 지역 등 무시하고 대략 추측)

 

하지만 임차인이 이 주택을 낙찰받는다면 낙찰가액 7000만원 중 최우선변제금 2000만원을 상계하면 대략 5000만원으로 주택을 소유하게 됩니다. 낙찰받은 주택을 7000만원에 매도 하게 되면 다시 2000만원 이익이기 때문에 결과적으로 보증금 4000만원을 모두 회복 할 수 있게 됩니다.

 

물론 이러한 상황은 이론적인 시뮬레이션이므로 7000만원에 낙찰받은 물건을 7000만원에 매도 할 수 있다는 보장도 없고 경매진행비용, 당해세를 제하고 취득세, 중개보수, 이전등기비용 등 기타 제반비용을 빼면 불가능한 경우도 많습니다. 하지만 낙찰받지 않아서 2000만원 손해보는 것보다 낙찰받음으로서 보증금을 조금이라도 더 회복 할 수 있다면 누군가는 이득이라고 느껴질 수 있고 누군가는 손해라고 느껴질 수도 있습니다. 

 

다만, 이번 빌라왕 전세사기 사건으로 인해 전세사기 피해자 분들이 낙찰을 받았으나 주택을 보유하게 됨으로서 무주택자로 받을 수 있는 청약점수 및 특별공급 혜택을 못받게 되는 사례가 발생하게 되었습니다. 

 

따라서 이번 주택공급에 관한 규칙 개정안으로 인해 전세사기 피해자 분이 해당 주택을 낙찰받은 경우 무주택자로서의 혜택을 계속 받을 수 있도록 하겠다는 취지 입니다. 

 

인정대상은 아래와 같습니다.

1. 임차보증금을 반환받지 못한 임차이니 경매 또는 공매로 임차주택을 낙찰 받은 경우
2. 임차주택의 전용면적 85㎡ 이하
3. 공시가격 수도권 3억원(지방은 1.5억원)이하
       *공시가격 : 입주자모집공고일(청약을 신청하려는 주택)에 가장 가까운 날에 공시된 가격

제도 자체로도 의미가 있지만 전세사기 피해자 설명회를 통해 피해자의 의견을 적극 반영하였다는 점이 상당히 인상적입니다. 또한 소급적용하여 규칙 시행 전 임차주택을 낙찰받은 경우에도 무주택으로 인정해준다고 하니 많은 분들이 혜택을 받을 수 있을 거라 예상합니다.