매수인의 실거주로 인한 계약갱신요구 거절 가능 여부

지난 2020년 7월31일 주택임대차보호법이 개정 되면서 상가임대차보호법에서만 적용되던 임차인의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법에서도 신설되었습니다. 

 

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로서 일반적으로 2년 단위로 계약하던 임대차 계약이 만료 된 후 임차인을 임대인의 과도한 증액요구나 일방적인 계약연장 거절로부터 보호하기 위한 제도입니다.

 

즉, 임차인이 계약갱신을 요구 하면 기존 계약기간 2년에 추가로 2년을 더 살 수 있는 것인데 계약갱신요구권은 임차인의 일방적인 권리이기 때문에 임대인이 거절 하지 못하는 것이 원칙이지만 예외적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있는 몇가지 경우를 정해 놓았습니다.

 

문제는 임대인이 임차인과 임대차계약기간이 만료 되는 시점에 맞추어 주택을 매매하는 경우가 많은데 이러한 경우 매수자가 실거주를 하려고 할때 임차인의 계약갱신요구권을 임대인이 거절할 수 있느냐가 관건이었습니다.

 

 

보시다 시피 계약갱신요구권을 거절 할 수 있는 사유 8호에 '임대인 혹은 임대인의 직계존비속이 목적주택에 실제 거주 하려는 경우 거절 할 수 있다'고 명시되어 있습니다.

따라서 주택을 매수하려는 매수자는 임대인(매도자)의 존비속이 아니므로 계약갱신을 거절 할 수 없다는 의견이 있었습니다.

하지만 임차중인 주택에 직접거주를 목적으로 매수하는 경우는 아주 흔한 거래인데 계약갱신을 거절 할 수 없다면 임대인은 주택을 매도 할 수 없고 이는 재산권침해라는 의견도 많았습니다.

따라서 임대차중인 주택을 매매함으로 매수인이 직접 거주 하려는 경우는 계약갱신요구권을 거절 할 수 있는 사유 9호 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 속하므로 계약갱신을 거절할 수 있다고 보는 분들도 있었습니다.

 

이러한 논란이 계속되다 보니 국토교통부에서는 이와 관련 된 설명자료를 배포 하였는데, 

주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것이 주택임대차보호법의 일관된 원칙이며, 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 

즉, 매수인은 계약갱신요구권 사용 당시 임대인이 아니므로 매도인이 실거주를 목적으로 하지 않는 이상 계약갱신요구권을 거절 할 수 없다는 겁니다.

다만, 임차인이 기존 임대인(매도인)에게 이미 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 통해 매도를 진행한 것이라면 이는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 속한다고 보고 매매가 가능하다고 해석하였습니다.

하지만 최근 판례 (대법원 2021다 266631) 에서는 임대차중인 주택을 매수하려는 매수인은 비록 계약갱신을 거절할 권리가 있는 임대인은 아니지만 매수인의 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다.

 

다만 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간(계약만료 전 6개월~2개월)에 거절 해야 하는 것이고 임차인의 계약갱신요구 기간이 지난 후에는 임대인의 갱신거절 또한 불가하다는 이야깁니다.

 

따라서 임대차중인 주택을 매매 하여 매수인이 실거주 하고자 하는 경우 계약기간이 만료 되기 2개월 전까지는 계약이 이루어 져야 할 것입니다.