경매 낙찰시 선순위 임차인 인수보증금에 대한 취득가액 산정

인천에 위치한 상가점포를 경매로 낙찰받아 월세를 받고 있던 어느날

구청에서 지방세 미납에 대한 추징 고지서가 날아왔습니다.

 

다시 한번 읽어보니 취득세를 미납했다는 내용이었습니다.

 

엥?? 분명 법무사를 통해 취득세를 완납했고 영수증까지 받았는데 갑자기 웬 추징이지??

경매 낙찰 받을 당시 말소기준이었던 근저당권 보다 선순위인 임차인이 있었는데

대항력있는 선순위 임차인의 인수보증금에 대한 취득세가 미납되었다는 것입니다.

 

낙찰 경험이 아주 많은 편은 아니지만 고지서를 받고서 당황스러웠습니다.

 

취득세 추징에 관한 근거는 「지방세법」 시행령 제 18조 1항 5호 입니다.

「지방세법」 시행령 제18조(사실상취득가격의 범위 등)
① 법 제10조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격"(이하 "사실상취득가격"이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다. 

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

여기서 말하는 채무인수액은 바로 임차인의 보증금입니다.

 

즉, 매수인이 매도인으로부터 승계한 임대차보증금 만큼 저렴하게 취득하였을지 몰라도

승계한 임대차보증금 또한 취득가액에 포함해야 한다는 뜻입니다. 

 

일반매매인 경우에는 매도인과 임차인의 임대차계약을 매수인이 인수하더라도

매매가에 대한 취득세를 납부하므로 크게 문제 되지 않지만

 

경매, 공매인 경우에는 낙찰자가 선순위 임차인의 임대차보증금을 인수해야 하는 경우

보증금 만큼 저렴하게 입찰가를 쓰는것이 일반적이므로

낙찰가와 보증금의 합을 취득가액으로 보아야 한다는 거죠.

 

예를 들어 보증금 5000만원의 선순위 임차인이 있는 경매 물건을 2억원에 낙찰 받았다면
취득가액은 2억5천만원이므로 2억5천에 대한 취득세를 납부해야 한다는 이야깁니다.

 

하지만 항상 그런것은 아닙니다.

 

선순위 임차인이 배당신청을 함으로서 보증금을 배당받았다면

임차인의 채무를 인수하지 않았으로 선순위 보증금에 대한 취득세는 납부 하지 않아도 됩니다.

저 또한 낙찰받았던 물건의 임차인이 배당신청을 한 상태로 낙찰을 받았고

구청 지방세과에 연락해서 임차인의 배당신청 사항을 알리고

새로운 임차인과 계약한 계약서를 증빙자료로 하여 추가적인 취득세를 납부하지 않았습니다. 

 

 

아마도 취득세과에서 낙찰받은 물건의 배당신청사항은 파악하지 못하고 임차인의 인수여부만 판단하여 추징한듯 합니다.