매도인의 하자담보책임 총정리

제가 가장 자주 받는 질문 중 하나는 바로 매도인의 하자담보책임입니다. 아무래도 하자에 대한 책임과 비용 등 사안이 중대하다 보니 매도인과 매수인이 원만한 합의를 하지 못했기 때문일 겁니다.

 

매도인의 하자담보책임은 매매거래 시 목적물에 하자가 있는 경우 기존 소유자였던 매도인이 부담하는 담보책임을 말합니다. 

 

지금부터 매도인의 하자담보책임에 대한 총정리를 시작해보도록 하겠습니다.

 

1. 하자의 종류
2. 매도인의 하자담보책임 요건
  2-1. 유효하게 체결된 계약일 것
  2-2. 계약시점에 하자가 있을 것
  2-3. 매수인의 선의 무과실일 것
3. 면책특약
4. 판례

 

 

1. 하자의 종류

매도인이 담보책임을 갖는 하자의 종류는 크게 권리의 하자와 목적물의 하자 두 가지로 나눌 수 있습니다.

 

부동산 거래에 있어서 대부분의 상담은 목적물의 하자인 경우가 많은데 목적물의 하자인 경우에는 매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임을 행사할 수 있습니다. 다만, 실무에서는 잔금일 이후 6개월로 약정하는 경우도 많습니다.

 

만약 매수인이 하자를 발견하였다면 매도인에게 손해배상청구를 하거나 매매의 목적을 달성할 수 없을 정도의 목적물 하자라면 계약을 해제할 수도 있습니다.

 

매도인-하자담보책임-기간-특약-판례-총정리

 

2. 매도인의 하자담보책임 요건

2-1 유효하게 체결된 계약일 것

2-2 계약시점에 하자가 있을 것

 

매도인의 하자담보책임을 행사하기 위해서는 계약시점에 하자가 있어야 하며 계약시점과 잔금일의 기간이 상당한 경우 잔금일 시점에 하자가 있어야 합니다. 핵심은 계약시점에 하자가 있었다는 사실을 매수인이 입증해야 한다는 겁니다. 

 

사실 이 부분 때문에 많은 분쟁이 일어나는데 하자의 시점을 정확이 판단하기가 쉽지 않습니다.

 

매도인과 매도인의 의뢰를 받고 현장을 방문한 전문가는 잔금 이후 발생했을 것이라 할 것이고, 매수인과 매수인의 의뢰를 받은 전문가는 아주 오래전부터 있었던 하자라고 말할 겁니다. 

 

따라서 이러한 경우에는 소송으로 해결하는 것이 더 효과적일 수도 있지만 추천하는 방법은 아닙니다. 

 

2-3 매수인이 선의 무과실일 것 

만약 매도인이 반박할 수 없을 정도로 계약시점에 하자가 있었다는 사실을 매수인이 입증했다면 다음단계는 매수인이 선의 무과실이어야 합니다.

 

선의는 매수인이 하자에 대한 사실을 알지 못했다는 것이고 무과실은 말 그대로 하자에 대한 과실이 없다는 뜻입니다.

 

대부분의 매수인은 본인에게 과실이 없다고 주장하겠지만 법원은 다릅니다. 대법원 판례에서는 매수인이 충분한 주의를 기울이지 않았다면 과실이 있다고 판단했습니다.

 

따라서 계약시점에 하자가 있었지만 매수인이 이를 주의 깊게 살피지 않았다면 과실이 있다고 보고 매도인의 하자담보책임을 인정하지 않는 사례가 많습니다.

 

계약시점에 하자가 있었다는 사실을 매수인이 입증했다면 매수인의 과실이 있었다는 사실은 매도인이 입증해야 합니다.

 

매도인-하자담보책임-기간-특약-판례-총정리

 

3. 면책특약

매도인의 하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정입니다. 임의규정은 당사자간의 협의로 적용을 배제할 수 있는 것으로 아래와 같은 하자담보책임 면책특약은 유효합니다.

 

"건물의 하자에 대해 매수인이 확인하였으며 추후 발생하는 하자에 대해서 매도인에게 책임을 묻지 않는다."

"누수로 인한 하자는 거래대금에 반영된 것으로 본다."

 

다만, 매도인이 알고 있음에도 고의로 하자의 사실을 숨겼다면 하자담보책임 면책특약으로 책임을 면할 수 없습니다.

 

물론 분쟁을 예방하기 위해서는 매도인의 하자담보책임 면책특약이 아니더라도 하자발생 시 책임 여부를 명확히 협의하는 것이 중요합니다.

 

4. 판례

판례에 따르면 매매계약 후 누수가 확인된 경우 계약당시 매수인이 충분히 확인할 수 있었다면 그 또한 매수인의 과실로 판단하여 매도인의 하자담보책임이 없다고 봅니다.

 

매도인-하자담보책임-기간-특약-판례-총정리

 

또한 연식이 오래된 아파트는 노후화로 인한 하자 발생 가능성을 매수인도 충분히 인지한 후 계약했다고 판단하여 이 역시 매도인의 하자담보책임을 없다고 판결했습니다. 

 

사실 매도인의 하자담보책임을 묻는 것은 상당히 어렵습니다. 입증의 문제도 있지만 입증이 된다고 해도 매수인이 승소하는 경우도 많지 않습니다.

 

따라서 계약당시 담보책임에 관한 특약으로 당사자간의 책임여부를 사전에 꼭 협의할 필요가 있습니다.

 

 

 

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