신축 빌라 분양 받기 전 주의 할 점!

신축빌라의 불확실한 시세로 인한 전세사기가 기승을 부리 듯 신축 빌라를 분양 받는 경우에도 주의해야 할 점이 있습니다.

 

제가 유튜브를 시작했던 2017년 즈음 여러 시사프로그램에서 신축빌라 분양에 대한 피해사건을 다루기도 했고, 저 또한 심각성을 알리기 위해 영상을 찍어 올렸었는데 이번 대규모 전세사기 사건의 연장선으로 다시 한번 신축빌라를 분양 받기 점 조심해야 할 사항을 알아보겠습니다. 

---

첫번째, 전세사기와 마찬가지로 시세파악을 정확히 해야 합니다.

 

신축빌라의 가장 큰 리스크는 시세를 파악하기가 힘들다는 점입니다. 신축이다보니 기존 시세가 존재 하지 않고 빌라 자체가 세대수도 적은데다가 비교적 작은 규모의 토지에도 건물을 지을 수 있어서 위치나 구조가 천차만별이라 비슷한 물건을 찾기도 힘듭니다.

 

따라서 부동산에 대한 정보가 많이 없으신 분들은 분양사무실에서 말하는 분양가를 시세 그대로 믿는 경우가 많습니다. 물론 분양가를 적절하게 책정해 놓은 경우도 많겠지만 일반인들은 시세의 적정선을 쉽게 알 수 없으므로 비교적 높은 분양가로 계약하시고 후회하시는 분들도 많습니다.

 

두번째, 실입주금의 함정을 조심하셔야 합니다.

 

실입주금 500만원이라는 홍보문구를 많이 보셨을 겁니다. 현금으로 500만원만 가지고 있다면 내집마련을 해서 입주를 할 수 있다는 건데 실입주금이 적다는 건 결국 대출을 많이 받아야 한다는 이야기와 같습니다.

 

예를 들어 분양가가 2억인데 실입주금이 500만원이라는 건 1억9500만원이 대출이라는 거죠. 대략 분양가의 98%를 대출 받는 꼴인데, 현재 담보대출 LTV가 70~80%인 걸 감안하면  말도 안되는 수치입니다.

 

따라서 98%에 달하는 대출금을 받기 위해서는 담보대출은 기본이고 2~3금융권 혹은 신용대출까지 끌어와야 가능합니다. 심지어는 대출 가능금액이 부족한 경우 건축주가 개인적으로 빌려주는 경우도 있습니다.

 

세번째, 부채도 자산 아닌가요?

 

대한민국 국민 대부분이 주택을 구입할 때 담보대출을 일으킵니다. 그런데 빌라분양이라고 해서 대출이 나쁜걸까요? 물론 대출 자체가 나쁘다는 의미는 아닙니다. 하지만 어떤 대출이 어떻게 발생하는지는 알고 계약하셔야 합니다.

 

앞서 말씀드린 LTV 70~80%의 담보대출을 초과하는 2~3금융권대출이나 신용대출, 사채 등은 주택 구매시 일반적으로 실행하는 대출은 아닙니다. 물론 신용대출을 쓰더라도 상환능력이 되고 내집마련의 만족감을 얻으신다면 꼭 나쁘다고 할 수만은 없습니다. 그건 본인의 선택이니까요. 

네번째, 전세셋팅이 되어 있다는 물건

 

이미 전세입자가 계약이 되어 있다면서 소액으로 갭투자가 가능하다는 이야기를 합니다. 아무것도 모른채 소액으로 갭투자를 할 수 있다는 건 상당히 뿌듯합니다. 하지만 현재 세입자가 나갈 때는 예상치 못한 일들이 일어납니다.

 

다음 세입자를 구해서 전세보증금을 내어 줘야 하는데 세입자는 쉽게 구해지지 않습니다. 심지어 구해진다 하더라도 이미 세입자를 한 번 받았기 때문에 사용흔적이 남았고 주변에서도 새로운 빌라가 또 생겨나고 있는 상황에서 현재 세입자와 동일한 전세보증금으로 세입자를 맞추기가 쉽지 않습니다.

 

다섯번째, 할인분양

 

보통 오피스텔 분양에서도 많이 이용되는 방식인데, 빌라가 미분양시 건축주는 할인 분양을 합니다. 대 놓고 할인 분양을 하는 경우도 있지만 이미 분양을 받고 입주한 분들의 반발 때문에 회사소유 물건을 일반 매매하는 경우가 많습니다. 건축주 입장에서는 분양 후 재매매를 하면 세금을 더 내야 하기 때문에 부담이 될 수도 있지만 팔지 못하는 것 보다 싸게 파는게 낫습니다.

 

따라서 3억에 분양하던 주택을 입주 후 수개월이 지나면 일반매매로 2억5천에 내놓습니다. 3억에 분양하면 1억 남는 수익을 2억5천에 팔아서 5천만원만 수익을 보더라도 재고로 남는 것보다 낫기 때문입니다. 이렇게 한, 두개씩 거래를 하게 되면 시세는 2억5천으로 자리를 잡게 되고 결국 수분양자는 손해를 보게 됩니다.

---

늘 그렇듯 신축빌라가 무조건 나쁘다는 것은 아닙니다. 생각보다 피해를 보는 사례가 많기 때문에 조심해야 할 부분을 확인해 보았으니 결정은 신중하게 하시길 바랍니다.

 

물론 신축빌라분양을 부정적으로 표현한 부분이 많이 있지만 제가 직접 들은 이야기도 있고 앞서 말씀드렸듯 시사프로그램에서 다루었던 내용들을 토대로 작성하였습니다. 앞으로 신축빌라 분양시장이 좀 더 투명해져서 정직하게 신축빌라를 건축하여 분양하시는 분들과 이미 신축빌라를 구입하신 분들에게 이 글이 불편하지 않았으면 좋겠습니다.