임대차보호법 월차임 증감액 계산방법

주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 보면 차임등의 증감청구권이 있습니다.

 

임대인과 임차인이 모두 갖는 권리로서 월세 및 보증금의 증감을 청구 할 수 있는 내용입니다.

「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.


「상가임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청구권) 
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

아무래도 임차인이 임대인보다 사회적 약자라는 이미지가 있기 때문에 보통은 임차인의 감액 청구보다 임대인의 증액 청구가 더 많은 것은 사실입니다.

 

또한 주택임대차보호법 상 계약갱신요구를 하는 경우 임대인은 5% 한도 내에서 증액청구를 할 수 있기 때문에 계산 방법을 묻는 분들이 많았습니다.

 

월세를 올려야 하는지 보증금을 올려야 하는지 아님 둘 다 올릴 수 있는 것인지 궁금해 하시는 분들이 계시는데 보증금을 올리든 월세를 올리든 둘다 올리든 상관없습니다. 다만 정해진 계산 공식대로 증액을 해야 한다는 점을 알아야 합니다.

 

예를들어 보증금 5000만원, 월세 110만원 임대차 계약이 진행중이라고 가정 해 보겠습니다. 5%를 인상하기 위해서

50,000,000 X 0.05 =2,500,000

1,100,000X0.05= 55,000

따라서 보증금 5250만원과 월세85만5천원으로 알고 계신 분들이 많은데 잘못된 계산법 입니다.

 

정확한 계산을 위해서는 월차임전환율을 알아야 합니다.

「주택임대차보호법」
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(10%)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리(23.3.13 현재 3.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율

「상가임대차보호법」
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(12%)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수(4.5)를 곱한 비율

간단하게 말씀드리면 주택임대차보호법에서는 10%와 5.5%(기준금리 3.5%+2%) 중 낮은 비율이 월차임전환율이 되고 상가임대차보호법에서는 12%와 24.75%(기준금리 3.5%X4.5) 중 낮은 비율이 월차임전환율이 됩니다.

 

자 이제 앞의 예시대로 보증금 5000만원, 월세110만원의 주택에 임차중이라고 할 때, 보증금 5000만원은 고정으로 하고 월차임을 5% 인상하면 아래와 같이 계산할 수 있습니다. 

 

따라서 계약갱신요구를 하는 경우 보증금 5000만원으로 변동이 없다면 증액 할 수 있는 최고 월차임은 약 116만원입니다.

 

계산법이 너무 어려우신가요? 아니면 월세가 아닌 보증금만 증액 하고 싶으신 가요? 너무 고민 하실 필요 없습니다.

 

 

'렌트홈' 홈페이지에 가시면 임대료 인상률 계산기가 있습니다.

 

앞선 예시대로 보증금과 월세를 입력한 후 계산하기를 누르면 아주 간단하게 계산 하실 수 있습니다.