임차권등기 꼭 해야 할까?

최근 집값 하락세가 지속 되면서 역전세난으로 인한 임차권등기를 신청하는 세입자들이 많아 졌습니다.

 

  역전세난

주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 가리킨다. 

 

임대차계약기간이 일반적으로 2년이라는 것을 생각해 보면 지역마다 조금씩 차이는 있겠지만 2년 전에 비해 아파트값이 떨어지지 않은 곳은 아마 없지 않을겁니다.

 

지난 해에도 보증금을 돌려주기 힘들었던 임대인이 오히려 임차인에게 월세를 주고 계약을 연장하고자 하는 사례들이 많았고 최근에도 이사 수요를 보면 같은 단지 내에서도 현재 거주중인 전세보다 훨씬 저렴한 매물들이 많다 보니 이사비용을 내고서라도 전세대출을 일부 상환하고자 하는 분들이 많습니다.

 

여기서 문제는 임차인이 이사를 가려고 하는 날짜에 맞춰 임대인이 전세보증금을 반환해 줄 수 있느냐가 관건인데 일반적으로 부동산 소유자가 월세가 아닌 전세를 선택한다는 것은 자금이 부족하기 때문입니다. 대부분의 임대인이 다음세입자의 보증금으로 이전세입자에게 내어주는 경우가 많은데 지금 처럼 역전세난으로 인해 전세값이 하락한 상황에서는 보증금을 내어 주기가 어렵습니다.

 

따라서 임차인들은 임차권등기명령을 신청하게 되는데 사실상 임차권등기명령도 지금같은 상황에서 꼭 필요한 것인지 잘 생각해 볼 필요가 있습니다.

 

  임차권등기

임차권등기란 임차권등기명령과 같은 의미로 임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못할 경우 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도이다. 

 

임차권등기는 임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못할 경우 신청하는 것이라고 했는데 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우에는 임차권등기 보다 우리가 흔히 알고 있는 대항력+확정일자가 더 효과적이라고 볼 수 있습니다.

 

  대항력

대항요건을 갖춤으로서 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력.
임대차계약에 있어서 대항요건은 전입신고와 점유(이사)이며 부동산이 매매로 인해 소유권이 변동 되는 경우 매도인과의 임대차계약에 관한 사항을 매수인에게 주장할 수 있는 대항력을 가짐

 

임차권등기는 임대차계약이 종료되어야만 신청이 가능하고 대항력+확정일자를 보조 하는 역할을 하기 때문에 따지고 보면 대항력+ 확정일자가 더 효과적이라는 얘깁니다.

 

 

그렇다면 임차권등기는 왜 하느냐??

 

 

임대차 계약기간이 종료 되더라도 보증금을 돌려 받지 못했다면 대항력과 확정일자의 효력은 유지됩니다. 다만 임차인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황이라면 이야기가 달라집니다.

 

이사를 가야 한다는 이야기는 대항력을 가지기 위한 대항요건 중 점유를 잃게 되는 겁니다. 대항요건을 상실했으므로 대항력을 잃게 되고 대항력이 없다면 확정일자는 의미가 없습니다.

 

따라서 이러한 경우에 대항요건을 상실하더라도 대항력을 유지시켜주기 위한 법적 장치가 바로 임차권등기입니다.

 

다시말해 임차권등기는 임대차계약기간이 종료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 할 때 필요한 것입니다.

 

여기까지만 들어보면 참 좋은 법적 제도입니다. 또한 학업, 이직, 이민 등의 사유로 임차권등기를 잘 활용하는 경우도 많습니다.

 

문제는 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가실 수 있는 분들이 몇이나 될까요??

 

중개업을 하면서 많은 분들과 상담을 하지만 현재 살고 있는 집에 보증금 2억 3억 물린채로 이사갈 수 있는 여력을 가지신 분들은 거의 없습니다. 물론 상황이 급해서 보증금 300에 월세30짜리 빌라라도 들어가시겠다고 한다면 당연히 임차권등기 신청하시고 이사가는게 맞습니다. 하지만 계약기간이 지났는데 보증금을 못돌려받았다고 무조건 임차권등기를 신청해야 하는 건 아닙니다.

 

남들 다 했다던데 나도 해야 되나? 괜히 걱정하지 마시고 임차권등기가 왜 필요 한지 알아두시면 도움이 되실겁니다.