주택 거래와 상가 거래의 차이점

주택거래와 상가거래의 차이점

 

<목차>

1. 취득세

2. 재산세

3. 부가세

4. 중개보수

5. 적용법

6. 대출

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일반적으로는 상가를 구입하려는 수요보다 주택을 구입하려는 수요가 많다 보니 대부분의 부동산 정보들이 주택거래를 위주로 다룹니다.

 

따라서 개인 사업을 위해 상가를 매수 하거나 임대 수익을 위한 투자를 목적으로 상가를 매수하려는 경우에는 평소 주택을 거래하면서 알았던 것들과 다른 부분들로 인해 당황하는 일이 많습니다.

 

게다가 평생 다니던 직장에서 은퇴 후 월세 좀 받으면서 노후를 보내려는 분들에게는 상가 투자에 대한 것들이 좀 더 생소하게 느껴질 수 있습니다. 

 

주택을 매수하는 경우와 상가를 매수하는 경우의 차이점을 알아보겠습니다.

 

1. 취득세

부동산을 매수하는 경우에는 매매가액에 따라 취득세를 한번 납부해야 합니다.

 

주택의 취득세는 기본적으로 1%부터 12%까지 취득하려는 부동산의 지역 및 취득하려는 자의 주택 수에 따라 달라집니다. 여기에 취득세를 따라다니는 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 1.1%에서 최대 13.4%까지 납부해야 하지만 실거주를 목적으로 하시는 경우라면 대부분의 취득세는 거래가액의 1.1%~1.3%를 납부한다고 보시면 됩니다.

 

부동산 주택 매매시 취득세율

하지만 상가의 경우에는 지역 및 보유 부동산 등과 관계 없이 일괄적으로 거래가액의 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다.

 

세율로 보면 큰차이가 없어 보일 수 있지만 5억 원인 주택을 매수하는 경우 취득세가 550만 원이라면 같은 금액의 상가를 매수하는 경우 취득세는 2300만 원으로 주택에 비하면 상당히 부담되는 금액입니다.

 

2. 재산세

주택이든 상가든 부동산을 보유하고 있다면 재산세를 내야 하는데 매년 6월1일 기준으로 등기부등본 상 소유자가 납부합니다. 주택의 재산세는 10만 원 미만이라면 7월에 납부하고 10만 원 이상이라면 7월과 9월 두 번에 걸쳐 나누어 냅니다.

 

상가의 재산세는 주택과 같은 세율을 적용하지만 건물분과 토지분으로 나누어서 납부하는데 건물분은 7월에, 토지분은 9월에 각각 납부하게 됩니다.

 

3. 부가세

상점에서 물건을 구매하거나 음식점에서 식사를 할때에도 항상 부가세가 붙습니다. 부동산을 구매하는 경우에도 부가세가 붙지만 주택과 토지는 면세대상이므로 주택거래만 해보신 분들은 부가세를 납부한 기억이 없으실 겁니다.

 

하지만 상가를 매수하게 되면 거래가액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다. 물론 실질적인 납부 고지서는 매도자에게 발송되지만 일반적으로 매수인이 부담하게 되며 매매계약 당시 부가세를 거래가액에 포함 할 것인지 혹은 별도로 할 것인지 협의하면 됩니다.

 

매매뿐만 아니라 임대차인 경우에도 임차인으로 부터 받는 월세에 대한 부가세를 납부해야 합니다.

 

보증금 1000만원에 월세 50만 원인 주택을 소유하고 있는 임대인은 매월 50만 원의 월세를 받게 되지만 같은 금액의 상가를 임대차하고 있는 임대인은 부가세 10%를 포함하여 매월 55만 원의 월세를 받습니다. 이 또한 임대차 계약 당시 임차인과 협의하여 부가세 포함 여부를 협의하시면 됩니다.

 

물론 임대인은 상반기와 하반기에 나누어 부가세를 납부해야 하므로 결국 손에 들어오는건 50만 원으로 동일합니다.

 

 

4. 중개보수

주택을 거래하는 경우 중개보수는 0.3%부터 0.7% 까지 거래내용(매매, 임대차) 및 거래가액에 따라 다르게 적용됩니다.

 

하지만 상가를 거래하는 경우에는 주택의 중개보수와 계산방식은 같지만 매매든 임대차는 중개보수요율은 일괄적으로 0.9%입니다.

 

<중개보수 요율표 및 계산 방법>

중개보수 요율표 및 계산 방법

 

주택이든 상가든 중개보수는 협의가 가능하지만 최대요율이 더 높은 상가가 일반적으로 더 높은 금액으로 협의될 수밖에 없습니다.

주거용 부동산 중개보수 요율표

상가 중개보수 요율표

 

5. 적용법

부동산 거래에 있어서 매매와 관련 된 사항은 민법의 적용을 받습니다. 반면 임대차와 관련된 사항에서는 주택인 경우 주택임대차보호법을 우선 적용하며 상가인 경우에는 상가건물임대차보호법을 우선 적용합니다.

 

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 비슷한 점이 많지만 조금씩 차이가 있으므로 상가에 투자하여 임차인을 받을 생각이시라면 반드시 알아 두어야 합니다.

 

<민법 임대차, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 비교정리표>

2023년 임대차법 비교정리(전세권 vs 민법 임대차 vs 주택임대차보호법 vs 상가건물임대차보호법)

 

6. 대출

부동산 거래에 있어서 대출은 빼놓을 수 없습니다. 주택은 실거주자의 주거 편의를 위해 LTV(담보인정비율)가 70~80%로 비교적 높게 설정되어 있는 반면 상가는 50~60% 정도로 낮습니다.

 

물론 경매 낙찰로 인한 경락잔금대출은 좀 더 높은 LTV로 대출을 받는 경우도 있지만 중개사무소에서 거래하는 일반 매매에서는 특별히 상권이 좋은 매력적인 상가가 아니라면 주택 거래와 비슷한 수준으로 대출을 받기는 어렵습니다. 

 

 

 

따라서, 주택거래와 상가거래의 차이점을 확인하시고 실수하는 일 없길 바랍니다.