보증금 증액 계약서 작성시 주의사항

임대차 계약기간이 만료 되고 보증금의 증액이 있는 경우 계약서를 어떻게 작성해야 하는지 고민하시는 분들이 많습니다.

 

물론 집 근처 중개사무소에 가면 재계약서를 작성해주지만 일반적으로 5만원~10만원 정도의 대서료를 지불해야 하고 임대인 혹은 임차인 일방이 중개사무소에서 계약하는 것을 원치 않는다면 다른 상대방이 양쪽 대서료를 모두 지불해야 하는 경우도 있습니다. 사실 큰 금액은 아니지만 막상 지불하려면 아깝다고 생각 하시는 분들이 많습니다. 

 

보증금의 변동으로 인해 재계약을 해야 하는 경우 크게 두가지 방법이 있습니다.

 

첫번째, 기존 보증금과 증액 보증금의 합계를 기입한 계약서

새로운 계약서 작성시 기존보증금을 계약금으로 하고 증액 보증금을 잔금으로 하여 보증금 총액을 기입하는 계약서를 작성 하면 됩니다.

 

두번째, 증액 보증금만 기입한 계약서

새로운 계약서 작성시 계약금 없이 증액 보증금을 잔금으로 하여 증액된 보증금만 기입하는 계약서를 작성 하면 됩니다.

 

단, 두가지 방법 모두 주의사항이 있습니다.

 

 

첫번째, 재계약을 하기 전 등기부등본을 꼭 확인 하셔야 합니다.

 

등기부등본을 통해 기존 계약서를 작성할 당시와 비교해 새롭게 변동 된 권리 사항이 없는지를 확인 해야 하는데 기존 보증금은 변동 된 권리보다 선순위겠지만 보증금 증액부분은 변동 된 권리보다 후순위가 되기 때문에 재계약을 하기 전 꼭 권리관계 변경 여부를 확인 해야 합니다.

 

두번째, 특약사항에 보증금 증액으로 인한 재계약임을 반드시 명시하셔야 합니다.

 

계약서에 찍는 확정일자인도 물론 중요하지만 관공서에서 전산망에 입력하는 기록도 상당히 중요합니다. 재계약임을 명시 하지 않는다면 관공서 직원의 오해로 오입력이 될 수도 있고 추후 경매가 진행 되는 경우 법원에 배당신청 할때에도 증빙자료로서 오해가 있을 수 있기 때문에 반드시 재계약임을 명시 하는 것이 좋습니다.

 

ex) 본 계약서는 00년 0월0일 보증금 00만원으로 작성 된 기존 계약의 연장계약이며 XX년 X월 X일 보증금 XX만원을 증액하여 총액 0X만원으로 한다.

 

세번째, 기존 계약서는 반드시 보관하셔야 합니다.

 

새로운 계약서에 받는 확정일자는 증액 부분에 관한 확정일자라고 생각하셔야 합니다. 물론 첫번째 작성 방법대로 총액이 적혀 있다면 총액에 대한 확정일자 이긴 하지만 그렇게 되면 기존 보증금의 확정일자가 리셋되면서 변동 된 권리관계가 있다면 보증금총액 모두 후순위로 밀려납니다. 따라서 기존 보증금의 확정일자를 유지 하기 위해서는 기존 계약서를 반드시 보관 하셔야 합니다.

 

네번째, 새로운 계약서에도 당연히 확정일자를 받으셔야 합니다.

 

위의 내용의 연장선이지만 기존계약서는 기존보증금에 대한 것이므로 꼭 보관하시고 새로운 계약서는 증액한 보증금에 대해 보호를 받아야 하므로 확정일자를 다시 받아야 합니다.

 

다섯번째, 새로운 계약서를 간인 한 후 임대인과 임차인이 각 1부씩 보관하시면 됩니다.

간혹 임대인이 영수증 써주듯이 계약서 한장 달랑 써서 임차인에게 주는 경우가 있습니다. 하지만 재계약서도 엄연히 계약서이기 때문에 양 당사자가 모두 서명, 날인 하시고 간인(두장 겹치도록)하여 각 1부씩 보관 하시면 됩니다.