전세 계약시 주의사항 5가지

전세 계약 시 주의사항 5가지

 

비록 전세사기로 인해 전세계약의 비중이 많이 줄어들었다고는 하지만 전세제도는 내 집마련을 위해 꼭 필요한 과정이라는 것을 부정할 수는 없습니다.

 

전세사기의 주 원인이었던 다세대주택의 전세계약은 많이 줄어든 반면 아파트의 전세계약은 크게 줄지 않은 편입니다. 아파트는 역전세로 인한 보증금 미환반 문제가 있었던 것은 사실이지만 사실상 전세사기의 이슈와는 거리가 좀 있기 때문입니다.

 

따라서 전세계약시 주의해야 할 사항 몇 가지를 알아보겠습니다.

 

목차

시세파악

소유자확인

보증금 입금

담보신탁

세금체납

 

시세파악

전세 뿐만 아니라 부동산 계약에 있어서 가장 기본이 되는 과정입니다. 물론 대략적인 시세는 중개사무소에서 알려주기 때문에 별문제 없이 계약을 진행하는 경우도 있지만 본인이 스스로 재확인해볼 필요도 있습니다.

 

지금은 다양한 프롭테크 플랫폼에서 부동산 정보를 제공하고 있으므로 시세파악도 어렵지 않게 할 수 있습니다.

 

특히 다세대주택, 다가구주택이 아닌 아파트의 시세는 대부분의 부동산 플랫폼에서 제공하고 있으므로 부동산 계약 전 시세를 꼭 점검해볼 필요가 있습니다.

 

<정적 시세 파악하기>

부동산 앱(App)과 중개업소 방문으로 적정 시세, 전세가율 확인하기

 

소유자 확인

전세계약은 반드시 소유자와 진행하는 것이 원칙입니다. 일반적으로 소유자 확인은 등기부등본과 신분증을 이용하는데 등기부등본은 가급적이면 계약당일 열람하는 것이 좋고 주민등록증은 정부 24에서, 운전면허증은 안전운전통합민원 홈페이지에서 진위여부를 꼭 확인해보는 게 좋습니다.

 

만약 소유자 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행하는 경우라면 본인이 발급받은 인감증명서와 계약에 관한 권한을 위임한 위임장을 대리인이 지참하였는지 반드시 확인해야 합니다. 또한 위임장 속 소유자의 인장이 인감증명서와 동일한지 확인하시고 필요시 소유자와 영상통화를 진행하는 것도 좋습니다.

 

국토교통부에서 권장하고 있는 부동산 전자계약을 이용하면 거래당사자가 중개사무소에 직접 방문하지 않아도 원활하게 계약을 진행할 수 가 있습니다. 한국인의 정서상 계약서 작성 시 임대인과 임차인이 만나 인사치레를 하는 것을 선호하는 분들도 계시지만 불가피한 사정이 있다면 전자계약을 진행하는 것도 하나의 방법입니다.   

 

<신분증(주민등록증, 운전면허증) 진위여부 확인하는 방법>

모바일에서 신분증(주민등록증, 운전면허증) 위조여부 확인하기

 

보증금 입금

계약당시 소유자가 아닌 대리인이 나왔더라도 보증금 혹은 계약금은 반드시 등기부등본 상 소유자 명의의 계좌로 입금하는 것이 좋습니다.

 

상황에 따라 대리인의 계좌로 입금하라고 하는 경우도 있는데 정상적으로 보증금의 수령까지 위임받은 대리인이라면 상관없지만 혹시나 위임장의 진위여부 및 소유자와 대리인간의 다툼으로 인한 중개사고 등을 예방하기 위해 소유자 명의 계좌로 입금하는 것이 일반적입니다.

 

또한 계약금 및 보증금을 현금으로 수령하고 영수증을 발급하는 경우도 있는데 추후 사고가 생기는 경우 종이 영수증은 증거물로서 큰 영향을 주지 못합니다. 가장 확실한 증거물은 통장거래내역이므로 계약금 및 보증금은 무조건 계좌이체 하는 것이 좋고 만약 반전세 등 임차료를 지불해야 한다면 이 또한 이체하는 것이 가장 좋습니다.

 

<대리인과 부동산 계약시 주의사항 알아보기!>

부동산 계약시 대리인이 나왔다면? 위임장과 인감증명서 원본은 누가 가져 가는게 맞을까??

 

담보신탁

등기부등본 상 신탁등기라는 용어를 발견하였다면 계약을 멈추시는 것이 좋습니다.

 

물론 신탁등기가 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 전세계약 시 볼 수 있는 신탁등기는 대부분 담보신탁인 경우가 많은데, 담보신탁은 건축주(보통은 소유자)가 시중 은행에서 빌려주는 대출 한도보다 더 많은 금액을 필요로 할 때 건물에 대한 매매나 임대 등의 권한을 신탁회사에게 위임하는 것입니다. 

 

따라서 매매 혹은 임대를 진행하는 경우 소유자와 신탁회사의 계약서라 볼 수 있는 신탁원부를 따라야 하는데 일반적으로 신탁회사가 임대인으로서 계약을 진행하거나 신탁회사의 참관하에 계약을 진행하도록 하고 있습니다. 하지만 이를 위반하고 소유자가 독단적으로 임차인과 계약하는 경우가 있기 때문에 주의하실 필요가 있습니다.

 

신탁원부에 따라 계약을 진행하는 경우라면 신탁등기가 되어있다고 해서 사고가 생길일은 없지만 소유자의 독단적인 계약으로 피해를 입었다는 임차인들을 자주 볼 수 있으므로 가급적 한 발 멈춰서 다시한번 체크해 볼 필요가 있습니다.

 

 

세금체납

계약 당시 등기부등본이 깨끗한 상태였다고 해도 임대인이 세금 체납으로 인해 소유 부동산에 압류가 걸린다면 해당 주택은 경매에 넘어가게 됩니다.

 

해당 부동산과 관련있는 세금이라면 임차인의 보증금이 후순위로 밀리게 되며 해당 부동산과 관련이 없는 세금이라면 임차인의 보증금이 선순위겠지만 경매가 진행 된다는 것 자체는 임차인으로서 상당히 고달픕니다. 

 

현재는 임대인의 동의가 없어도 국세 및 지방세 체납 여부를 확인할 수 있으므로 계약 전 혹은 계약 후에라도 세금 체납여부를 꼭 확인해보는 것이 좋습니다. 

 

<임대인 미납세금 열람방법 및 주의사항 알아보기>

임대인 미납세금(국세,지방세) 열람 신청 방법 및 주의사항

 

이상 전세계약시 임차인이 반드시 알아야 하는 주의사항 5가지를 알아보았습니다. 전세사기로부터 자유로운 부동산 시장이 되길 바랍니다.