확정일자 VS 전세권설정 차이점과 주의사항

확정일자 VS 전세권설정 차이점과 주의사항

 

<신청 절차>

<임대인 동의 여부>

<필요 비용>

<전입신고>

<★주의사항★>

 

부동산 임대차 계약에 있어서 임차인에게 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 

 

임차인이 보증금을 지키기 위한 방법은 두 가지로 확정일자를 받는 것과 전세권을 설정하는 것입니다.

 

그렇다면 확정일자와 전세권설정의 차이점은 어떤 것들이 있을까요?

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<신청 절차>

최근에는 인터넷등기소에서 온라인 확정일자를 받는 경우도 많지만 일반적으로 확정일자는 임차인이 직접 주민센터에 방문하여 전입신고와 함께 받을 수 있습니다. 반면, 전세권설정등기는 필요서류를 지참하여 등기소를 방문해야 하며 법무대리인에게 위임하는 경우가 많습니다. 

 

<인터넷등기소에서 온라인 확정일자 받는 방법>

인터넷등기소에서 온라인 확정일자 받는 방법

 

<임대인 동의 여부>

확정일자는 임차인의 임대차 계약서에 받을 수 있지만 전세권설정은 부동산 등기부등본에 등기를 해야 하므로 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.

 

<필요 비용>

확정일자를 받기 위한 수수료는 600원이지만 전세권설정을 하기 위해서는 보증금 1억 원 당 대략 25만 원 정도가 필요합니다. 만약 보증금이 4억 원이라면 약 100만 원 정도의 설정비용을 예상할 수 있습니다.

 

<전입신고>

많은 분들이 보증금을 지키기 위한 방법으로 확정일자가 절대적이라고 생각하지만 확정일자가 힘을 발휘하기 위한 전제조건은 주택의 점유와 전입신고입니다. 즉, 전입신고를 함으로써 대항력을 갖추어야 확정일자의 효력이 생깁니다. 하지만 전세권설정등기를 하게 되면 전입신고 혹은 점유를 굳이 할 필요가 없습니다.

 

 

<★주의사항★>

1. 만약 경매가 진행된 다면 확정일자를 받은 경우에는 임대차보호법의 적용을 받아 해당 주택의 건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금을 배당받습니다. 하지만 전세권설정등기를 하였다면 민법의 적용을 받아 건물에 대한 가액에서만 배당을 해줍니다. 따라서 확정일자를 받았을 때 보다 보증금을 적게 돌려받을 가능성도 있습니다.

 

 

2. 오피스텔의 경우 주거용 혹은 업무용으로 사용할 수 있습니다. 어떻게 사용하느냐에 따라 주거용으로 볼 것인지 업무용으로 볼 것인지 판단 기준이 달라지는데, 임차인의 전입신고로 인해 주거용 오피스텔이라고 판단되면 임대인은 오피스텔을 구입한 후 환급받았던 부가세를 다시 뱉어내야 합니다. 또한 임대인이 다른 주택을 가지고 있는 경우 다주택자로 분류되어 세금부담이 늘어날 수 있기 때문에 임차인의 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차 계약을 진행하는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 반드시 전세권설정등기를 할 필요가 있습니다.

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<주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔 구분하는 방법>

주거용 오피스텔과 상업용 오피스텔 구분하는 방법

 

3. 확정일자는 주택임대차보호법의 규정으로 만약 임대차계약이 묵시적갱신 되었다면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 반면, 전세권설정은 민법의 규정이므로 묵시적 갱신이 된 경우 임대인도 계약을 해지할 수 있으며 상대방이 해지 통보를 받은 후 6개월이 경과하면 전세권이 소멸됩니다.

 

<묵시적갱신과 합의갱신의 구분하기>

묵시적갱신과 합의갱신의 구분